Archives mensuelles : août 2014

La colocation dans une maison ou un appartement ?

Colocation logementSi la maison présente un intérêt pour les dimensions de la surface habitable, l’appartement est à retenir pour le montant du loyer. Dans les deux cas, divers conseils sont à prendre en compte pour que la colocation se déroule au mieux.

Pourquoi opter pour la colocation dans une maison ?

Généralement, la décision de co-louer est motivée par le besoin de profiter de vastes espaces tout en déboursant dans une moindre mesure. Partager une maison avec des colocataires permet justement de répondre à ce besoin. Les pièces sont souvent assez grandes, permettant ainsi à chaque colocataire d’occuper un espace personnel confortable. Elles sont disposées de manière à ce qu’il ne soit pas nécessaire de passer par une chambre pour accéder à une autre. Ainsi, l’espace privatif est parfaitement maîtrisé. Par ailleurs, les pièces à vivre ne donneront aucune impression de confinement. Les uns peuvent tranquillement vaquer à leurs occupations sans que l’activité des autres ne les dérange. Il est très fréquent que dans les maisons ayant un certain nombre de pièces, il y ait deux, voire trois sanitaires. Cela va aussi faciliter la cohabitation. En effet, l’organisation quotidienne pour l’usage de la salle d’eau sera plus simple.

Les avantages de choisir un appartement

La location d’un appartement est très souvent l’option retenue, notamment pour des raisons pratiques. En effet, dans les grandes villes, et particulier dans les villes universitaires telles que Paris, Lille, Toulouse ou Marseille, il est plus facile de trouver un appartement plutôt qu’une maison à louer. La recherche de ce type de logement se retrouve ainsi simplifiée et prend moins de temps. La question du coût présente également un intérêt. La colocation est en général une solution dont les avantages financiers sont incontestables. Même en termes de coûts, l’appartement est une option plus intéressante.

En termes de surface habitable, la maison présente un avantage parfois non négligeable. Aussi, au moment de choisir l’appartement à occuper, il convient de porter une attention particulière à certains points, tels que la dimension des espaces communs ou encore celles des chambres. Il faudrait qu’au moins, ces dimensions soient proportionnelles au nombre d’occupants.

Conseils pour choisir une colocation

Mises à part les questions relatives aux dimensions des chambres et des espaces communs, d’autres facteurs sont à prendre à compte quel que soit le type de logement retenu, maison ou appartement. L’emplacement du bien immobilier a son importance. Il faudrait qu’il soit assez proche des endroits à fréquenter pour que le faible coût du loyer ne devienne pas une hausse du budget transport.

Il convient également de porter une attention aux conditions diverses évoquées par le propriétaire, telles que le montant de la caution ou celui de la garantie. L’aspect général du logement, à savoir sa propreté, le fait qu’il n’y ait aucune trace de moisissure, de tuyauterie bouchée ou d’installation vétuste ont aussi leur importance. C’est pour effectuer ce constat qu’un état des lieux est impératif. Enfin, le contrat de bail est un point sensible. Si des termes ou des stipulations ne sont pas clairs, il est préférable de s’en remettre à une personne qui saura décrypter chaque clause du contrat.

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Colocation : pourquoi faire un état des lieux avant d’emménager ?

etat des lieuxL’état des lieux est une étape essentielle avant d’entrer dans une colocation. Elle permet, entre autres raisons, de se prémunir contre le paiement indu d’une somme d’argent parfois très importante. Que ce soit pour une colocation nouvellement formée ou pour un nouveau colocataire qui va investir les lieux, l’état des lieux est important.

Pourquoi faut-il réaliser un état des lieux ?

Un état des lieux a pour objectif de constater les éventuels dommages présents dans le logement. Ceci permet, au moment de quitter la colocation, de ne pas avoir à payer les dommages qui s’y trouvaient déjà avant de l’intégrer. Si entre le moment où ils entrent dans le logement et celui où ils le quittent, des dégradations sont constatées, les colocataires devront s’acquitter des frais relatifs à la remise en état. Dans le cas contraire, les colocataires pourraient alors être obligés de rembourser des frais pour des faits dont ils ne sont pas responsables.
L’état des lieux vise également à vérifier que le logement ne représente aucun risque pour l’intégrité physique des habitants.
L’état des lieux est une étape importante avant de signer le contrat de bail. Dans le cas où l’une des parties refuse de la réaliser, ou en bloque la réalisation, elle s’expose à des sanctions financières qui, dans certains cas, peuvent s’avérer lourdes. Si aucun état des lieux n’est effectué avant de s’établir dans la colocation, il est déduit que les colocataires ont reçu le logement en bon état.

L’état des lieux dans la pratique

Le jour de l’état des lieux est convenu entre les colocataires et le propriétaire ou le bailleur. Dans certains cas, le propriétaire peut se faire représenter par une agence immobilière. L’une ou l’autre partie peut aussi solliciter la présence d’un huissier de justice.

Afin d’éviter toute discorde au moment de la comparaison entre les états des lieux à l’entrée et à la sortie, il faut que le document soit bien précis. Les termes trop généraux et trop vagues ne sont donc pas de mise : peinture écaillée, trace de griffures de chat sur la tapisserie ou encore carreau brisé … ce sont des termes qui doivent apparaître aussi clairement. La robinetterie et la plomberie ainsi que l’électricité feront l’objet d’une vérification minutieuse.

Au moment de réaliser l’état des lieux, il peut y avoir un désaccord entre le propriétaire et les colocataires. Dans ce cas, le recours à un huissier de justice est recommandé. Ce professionnel établira un nouvel état des lieux de manière impartiale. Si le propriétaire le confirme, les frais de l’huissier seront partagés entre les deux parties. Dans le cas contraire, les colocataires devront les assumer seuls.

Vous rejoignez une colocation déjà formée : comment faire ?

Un colocataire qui rejoint une colocation peut également demander à ce qu’un état des lieux soit effectué. Si le contrat de bail a été établi individuellement pour chaque colocataire, l’arrivée d’un nouvel habitant donne lieu à l’édition d’un contrat de bail. L’état des lieux est réalisé et annexé à ce contrat. Il concerne aussi bien la partie privée que les parties communes. Cette procédure permet au nouvel entrant de ne pas être responsable des dommages causés avant son arrivée.

Si les colocataires se retrouvent liés par un seul contrat de bail, l’état des lieux n’est pas obligatoire. Toutefois, le colocataire entrant a tout intérêt à en solliciter un. Pour cela, il reprendra celui qui a été effectué au moment de la création de la colocation.

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La taxe d’habitation en colocation

Taxe d'habitation
La taxe d’habitation est un impôt rattaché à l’occupation d’un logement. Dans le cas d’une colocation, elle peut être établie au nom de l’un des colocataires ou de l’ensemble de la colocation. Sur la base de certains critères, ces colocataires peuvent bénéficier d’une réduction ou même d’une exonération de cet impôt.

Principe de la taxe d’habitation et application dans le cas d’une colocation

La taxe d’habitation figure parmi les charges à prendre en compte dans une colocation. Elle est rattachée à l’occupation du logement. Son montant est calculé sur la base de la valeur locative du bien immobilier, valeur qui diffère en fonction de la commune. Cette valeur équivaut au loyer moyen que le propriétaire pourrait obtenir dans des conditions normales de location.

Ainsi, une fois que la valeur locative, et par voie de conséquence, le montant de la taxe d’habitation sont connus, ce dernier est communiqué au propriétaire et aux colocataires. Le fisc peut établir la taxe au nom d’un seul des colocataires, tout comme il peut le faire au nom de tous. Même si le second cas de figure est retenu, l’avis d’imposition est indivis : il ne peut être question d’un avis distinct pour chacun des colocataires.
Le règlement de la taxe, si elle est établie au nom de tous les colocataires, se fait au niveau de la Direction des Finances publiques. Si elle constate qu’un des concernés ne s’y est pas plié, cette institution a le droit de se retourner contre l’ensemble des occupants du logement. Ces derniers étant solidairement responsables, ils devront s’acquitter de la part manquante.

Une solution alternative peut être retenue pour le paiement de la taxe d’habitation. Elle consiste à intégrer le montant de cet impôt dans loyer. Comme celui-ci sera réparti entre les colocataires, il en va ainsi de la taxe. S’il retient cette option, le locataire ne devra en aucun cas en faire mention dans le contrat de bail.

Les cas d’exception

Certaines catégories de personnes ont la possibilité de réduire le montant de leur taxe d’habitation. Pour cela, elles doivent remplir des critères divers, dont l’un est lié à l’âge. Les personnes de plus de 60 ans ne s’en acquittent pas, à condition qu’elles ne paient pas l’ISF. Les veufs, les invalides et les seniors qui touchent le minimum vieillesse bénéficient d’une réduction, voire d’une exonération de la taxe d’habitation. La Direction des finances publiques se réserve le droit d’accorder un abattement ou une exonération de cet impôt, et ceci, en se basant sur une analyse de dossier.

Ces révisions à la baisse touchent aussi les étudiants qui logent en colocation. Il en est ainsi si l’étudiant est rattaché au foyer fiscal de ses parents. Il convient de préciser que cet abattement ne se fera pas au détriment de ceux dont pourraient déjà bénéficier les parents. Les étudiants dont la déclaration de revenus est adressée à la colocation peuvent bénéficier d’un plafonnement de la taxe. Il faut pour cela que ces revenus n’excèdent pas 23 572 €.

Les personnes aux revenus modestes (inférieurs à 23 572 €, 33 413 € et 42 081€ pour respectivement 1, 2 et 3 parts) peuvent voir le montant de leur taxe d’habitation réduite, voire exonérée.
Ces situations d’exception sont à considérer pour l’ensemble des colocataires. Si ces derniers estiment que celles relatives à l’un d’entre eux n’ont pas été prises en compte, ils le signalent au centre des impôts.

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Que peut faire l’État en cas de litige en colocation ?

Litige colocationLes parties prenantes dans un litige concernant la colocation ont la possibilité de recourir à une aide de l’État pour son règlement. Cette aide peut se présenter sous la forme d’un remboursement financier. Il peut également s’agir de conseils et d’informations.

L’État prend en charge les frais de justice

Les litiges qui surviennent dans une colocation peuvent concerner les colocataires entre eux. Le différend peut aussi opposer le propriétaire et ses colocataires. Dans l’un et l’autre cas, si le litige est traduit en justice, il existe des moyens de recourir aux prestations d’un avocat, sans pour autant avoir à se charger des honoraires.

L’aide juridictionnelle fait partie de ces moyens. Pour pouvoir bénéficier de cette aide, il est impératif de remplir certaines conditions. En effet, ce support de l’État s’adresse en priorité aux contribuables ayant de faibles revenus. Il s’applique à tous les frais de justice, aussi bien les honoraires de l’avocat que ceux de l’huissier et de tous les professionnels qui pourraient être amenés à contribuer à la résolution du litige.

La prise en charge de l’État peut être partielle ou totale. Dans le premier cas, l’éligibilité est conditionnée par un revenu n’excédant pas 1404 €. Dans le second cas, il est impératif que les revenus soient en deçà de 936 €. Toutefois, même si la prise en charge est totale, un droit de plaidoirie doit être versé au bénéfice de l’avocat. Ce droit s’élève à 13 €.
Si la prise en charge est partielle, le calcul du pourcentage se fait de manière dégressive à mesure que le montant des revenus s’approche du plafond. Ce pourcentage ne peut en aucun cas être inférieur à 70%.

L’État accompagne et conseille

Si le montant des revenus du propriétaire ou des colocataires est tel que ces personnes ne sont pas éligibles à l’aide juridictionnelle, le département met à leur disposition la maison de la justice et du droit. À l’échelle communale, il existe la possibilité de solliciter une consultation juridique. Ces deux organismes ont pour rôle de prodiguer, à titre gracieux, des conseils et des informations qui seraient utiles en cas de litige. Cet accompagnement est une prestation fournie par des professionnels, et le caractère confidentiel de l’affaire est conservé.

Cette option ne permet pas de se défaire de tous les frais relatifs à la représentation devant les tribunaux. Toutefois, si l’assurance multirisque habitation qui a été souscrite prévoit l’assistance d’un avocat en cas de litige concernant la colocation, il est possible de faire jouer la garantie protection juridique.

L’État fournit une aide pour une résolution à l’amiable du litige

Avant de porter le litige devant les tribunaux, les parties peuvent saisir la Commission départementale de conciliation. Cette commission est compétente pour les questions relatives aux loyers et autres charges locatives, aux frais de réparation ou de remise en état, aux remises de clé, aux états des lieux à l’entrée et à la sortie…

Si sa saisine peut représenter une alternative dans les autres cas, dès lors qu’il est question de l’ajustement du loyer et de l’encadrement du loyer par rapport au décret, le passage par la Commission est impératif. Pour toutes les situations, cet organisme a pour rôle de trouver un accord entre les deux parties. Si cet accord est trouvé, un avis est rendu dans les deux mois qui suivent sa saisine.

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Les aides à la colocation

Aide colocationLa colocation est une option très fréquemment retenue, car elle est financièrement intéressante. Néanmoins, les loyers affichés, dans les grandes villes notamment, peuvent lourdement grever le budget des colocataires. C’est pour cette raison que des aides au logement ont été mises en place. Il en existe plusieurs, telles que celles fournies par la CAF ou encore l’AILE.

La CAF

Il y a plusieurs pré-requis pour pouvoir bénéficier de l’aide au logement de la CAF. D’abord, le nom du colocataire doit figurer dans le contrat de bail ou au moins dans un avenant qui y est rattaché. Le bien qui fait l’objet de la colocation ne doit pas appartenir à un membre de sa famille, et doit être son lieu de résidence principale au moins huit mois par an. Comme pour les toutes les aides fournies par la CAF, les revenus du colocataire ne doivent pas dépasser un plafond déterminé. Ces revenus feront l’objet d’une déclaration annuelle.

S’il remplit ces conditions, le locataire pourra présenter une demande d’aide. Le formulaire correspondant est à télécharger sur le site de la CAF. Une fois le formulaire rempli et les différentes pièces justificatives versés au dossier, ce dernier sera remis à la CAF. Cet organisme se prononce et en cas d’avis favorable, les aides sont versées dès le mois suivant le dépôt de la demande.

L’APL ou Aide Personnalisée au Logement et l’ALS ou Allocation de Logement Social

Pour bénéficier de l’APL, en plus des autres conditions déjà formulées pour une aide de la CAF, il ne faut pas que le colocataire et la personne avec laquelle il est en couple occupent le même logement. Si tous les colocataires souhaitent bénéficier de cette aide, ils en font chacun la demande, car les revenus de chacun peuvent être différents. Dès lors qu’un des colocataires met fin au contrat de bail, le montant de l’aide au logement fera l’objet d’une révision qui se répercutera sur l’aide perçue dès le mois suivant.

Certaines personnes ne sont pas éligibles à l’APL. Elles peuvent néanmoins prétendre à une ALS. Cette aide est accordée sans aucune condition liée à l’âge, à la nationalité ou à la situation familiale. Les ressources considérées pour établir le montant de l’aide sont celles perçues à l’avant-dernière année de la demande. Les points pris en compte, à part les revenus du demandeur, sont ceux de son conjoint et des autres personnes qui partagent la colocation. La demande pour bénéficier de cette aide se fait via un formulaire CERFA, à remettre à la CAF. En cas d’avis favorable, le versement de l’aide se fait tous les mois.

L’AILE ou Aide à l’Installation au Logement des Etudiants, une aide destinée aux Parisiens

Si les aides financières de la CAF s’adressent à tous ceux qui vivent sur le territoire français, l’AILE a été mise en place par la Mairie de Paris. Cette aide s’élève à 900 euros payables en une tranche et en une seule fois tout au long de la scolarisation. Elle est destinée à réaliser les premiers aménagements du logement en colocation. Elle sera donc allouée à l’achat d’électroménagers et de meubles entre autres.

L’AILE ne s’adresse qu’aux étudiants. Le demandeur doit justifier ce statut au moment où il présente sa demande. Le formulaire de demande est téléchargeable sur le site de la Mairie et est à retourner avec l’ensemble du dossier au CROUS de Paris.

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Colocation et sous-location : les différences

colocation et sous-location

Sous-location et colocation sont deux formes de cohabitation que la loi distingue parfaitement. La sous-location est jugée illégale, sauf à quelques rares conditions. Lorsqu’elle n’est pas autorisée, elle s’agrémente de quelques inconvénients tant pour le locataire principal que pour le sous-locataire.

Des pratiques divergentes

La colocation est une forme de cohabitation prise en compte par la loi du 6 juillet 1989 portant sur la location de logements privés non meublés. Elle est formée dès lors que deux ou plusieurs locataires signent un bail individuel ou collectif avec un propriétaire. Par ce bail, les deux parties s’accordent qu’en contrepartie de l’occupation du logement, le paiement d’un loyer ainsi que de différentes dispositions financières propres à la colocation sera périodiquement effectué. Au regard de la loi, colocataires et propriétaire jouissent de droits propres et doivent s’acquitter de leurs obligations respectives.

En principe, la sous-location est interdite. Cette pratique consiste, pour un locataire, à consentir l’occupation d’une partie de son logement à d’autres personnes. Certes, dans le contrat de bail, il est souvent mentionné que locataire peut sous-louer le bien immobilier s’il obtient l’autorisation du propriétaire et s’il n’applique pas un loyer supérieur à celui qu’il doit lui-même verser. Toutefois, il est rare que le bailleur accorde cette autorisation. La sous-location devient alors, dans bien des cas, clandestine. Or le non-respect de cette disposition contractuelle peut entraîner l’application d’une sanction.

Il existe pourtant des cas où la sous-location est autorisée par la loi. Il en va ainsi lorsque le locataire a reçu l’agrément du Conseil général pour sous-louer à une personne âgée ou handicapée. La sous-location est également légale lorsque les locataires sont des associations ou des organismes sociaux et que les sous-loueurs sont des étudiants, des personnes âgées ou en difficulté, des jeunes travailleurs ou des travailleurs saisonniers.

Les inconvénients de la sous-location inconvénients

Même si la sous-location est autorisée, cette forme de logement ne permet pas de bénéficier des mêmes avantages que la colocation. Ainsi, les sous-loueurs ne peuvent prétendre à une aide au logement, telle que l’APL ou l’ALS versées par la CAF ou les aides d’entreprise.

Si en plus, la sous-location est opérée dans la clandestinité, loueurs comme sous-loueurs peuvent se retrouver dans une situation inconfortable. L’arrangement entre ces deux parties est souvent effectué sans qu’une trace écrite soit laissée. De ce fait, s’il souhaite ultérieurement se présenter pour une location, le sous-locataire aura bien des difficultés à faire valoir sa candidature s’il ne peut pas présenter une quittance de loyer. Si le locataire principal quitte le logement sans que le sous-locataire ait pu se préparer, ce dernier se retrouve dans une situation inconfortable. En effet, il se verra contraint de quitter les lieux, car il ne peut prétendre au transfert du bail.

Comme l’occupation des lieux par le sous-locataire est illégale, le locataire principal a tout intérêt à ne pas attirer l’attention des organismes en charge des conflits relatifs à la location. De ce fait, il se démunit de tout moyen de coercition si son sous-locataire refuse de s’acquitter de son loyer. Ce dernier peut même faire chanter le locataire principal en menaçant de divulguer le compromis. Si la cohabitation n’est pas au beau fixe, mais que le sous-locataire refuse de quitter les lieux, le locataire principal ne dispose d’aucun moyen pour l’y pousser.