Archives mensuelles : mars 2015

Colocation : pourquoi les propriétaires sont-ils réticents ?

propriétaire maison
La demande de colocation ne cesse d’augmenter. Cependant, cette formule ne connaît pas un réel engouement du côté des propriétaires. Différents arguments sont avancés par les bailleurs et quelques solutions sont suggérées pour tenter de leur faire changer d’avis.

L’étude de la PAP

Le groupe immobilier PAP ou De Particulier à Particulier a mené une étude dont les résultats ont été portés à la connaissance du public le 03 mars 2015. Cette étude est réalisée tous les deux ans depuis 2002, et pour cette édition 2015, elle a commencé le 12 janvier pour finir le 1er février. Elle a été menée en ligne et 8.658 bailleurs y ont participé. Cette étude révèle que, bien que le principe de la colocation séduise les colocataires, l’entrain n’est pas similaire du côté des propriétaires. Sur la population de bailleurs enquêtés, 69,16% se sont montrés réticents. Cette proportion représente 7 propriétaires sur 10 (contre 6 propriétaires sur 10 en 2012).

58% des sondés argumentent en mettant l’accent sur les dimensions de la surface habitable : le parc locatif privé est constitué majoritairement de petites et moyennes surfaces qui ne répondent donc pas forcément à la demande des colocataires. Lorsque le bien est confié à une famille, ajoute 26% des bailleurs questionnés, elle en prend mieux soin et l’occupation a plus de chance de se poursuivre sur le long terme. Le risque de vacance locative est donc réduit précise 18% des sondés. Les risques de troubles de voisinage et de dégradation sont plus élevés dans le cas où le bien est occupé par une colocation, ajoutent ces propriétaires réticents.

Un dispositif légal pour tenter de rassurer les propriétaires

Cette réticence des propriétaires ne constitue pas une nouveauté. C’est une réalité à laquelle le dispositif Duflot essaie d’apporter une réponse censée rassurer. D’une manière générale, l’objectif de cette disposition est de conférer un cadre juridique à cette forme de logement qui prend de plus en plus d’ampleur. Il devrait permettre de donner aux bailleurs les moyens nécessaires et suffisants pour se prémunir efficacement contre les risques de dégradation. Il permet aussi de renforcer les mesures contre les impayés de loyer.

Cette volonté de rassurer les propriétaires est devenue indispensable, car ces dernières années, le gap entre l’offre et la demande a tendance à fortement se creuser. Ce phénomène s’explique par une hausse des loyers, par l’augmentation du nombre de chômeurs et emplois précaires, bref, plus généralement par la crise économique.

Les arguments du colocataire pour convaincre le bailleur

La réticence du propriétaire pourrait être levée dans le cas où le profil du prétendant à la colocation est à même de le rassurer. Il s’agira de lui faire comprendre que cohabiter ne signifie pas forcément faire la fête à longueur de temps et ne pas faire grand cas du bien-être des voisins. Il faut lui montrer que vivre en colocation, c’est aussi se sentir responsable du logement mis à disposition.

La cohésion du groupe et la bonne entente entre les colocataires sont aussi à même de rassurer le bailleur. Si cette bonne ambiance dans l’équipe n’est pas présente, le propriétaire peut craindre une rupture prématurée du bail, ce qui le contraindrait à accepter un autre colocataire et à repasser par toutes les démarches administratives.

Les risques d’impayés représentent une autre crainte. L’astuce pour convaincre le bailleur sur ce point consiste à présenter une caution solidaire par colocataire. Chaque caution est ainsi assimilée à une garantie, offrant la possibilité de se retourner contre l’un quelconque des colocataires en cas de non-paiement des loyers et autres charges locatives.

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Colocation et taxe d’habitation : ce qu’il faut savoir

taxe d'habitation
Comme le montant de la taxe d’habitation est calculé sur la base des revenus de l’ensemble des occupants du logement, la colocation constitue un cas particulier. Il existe différentes manières d’appréhender la situation pour que les cas d’exonération de chaque colocataire soient pris en compte.

La taxe d’habitation dans le cas d’une colocation

La taxe d’habitation est calculée sur la base des revenus des personnes composant le foyer fiscal, c’est-à-dire celles qui figurent dans le contrat de colocation. En fonction de ces revenus, certaines personnes sont exonérées. Pourtant, lorsqu’elles s’installent en colocation, l’addition de leurs ressources avec celles de leurs colocataires peut faire qu’elles ne bénéficient plus de l’exonération. Une députée des Hautes-Pyrénées avait soulevé le problème.

Le gouvernement y apporte une réponse en se basant sur les textes de loi existants : la taxe peut être établie au nom de l’occupant en titre, à l’exclusion des cohabitants. Ainsi, dès lors qu’il y a une multiplicité d’occupants, comme dans le cas d’une colocation, la taxe peut être établie au nom d’une seule personne. Pour tenir compte de l’exonération de la taxe d’habitation, le calcul se base sur le revenu fiscal de référence de chaque foyer fiscal occupant le logement. Tant que ce revenu n’excède pas la limite stipulée par l’article 1417 du Code général des Impôts, l’exonération est accordée.

Ce même Code précise dans son article 1414 que les personnes qui ne bénéficient pas de cette exonération peuvent profiter d’un plafonnement de la taxe d’habitation. Une telle décision se basera également sur le revenu fiscal de référence. Il ne doit pas être supérieur à 25.130 € et il est essentiel que le colocataire ne soit pas soumis à l’ISF.

Des cas où une exonération ou une réduction s’applique

La colocation senior permet de bénéficier d’une réduction importante. Des cas d’exonération ont même été recensés. Cette colocation senior concerne les bénéficiaires du minimum vieillesse, les individus âgés de 60 ans au moins, et qui n’ont pas à s’acquitter de l’ISF, les personnes invalides et les veufs.

Si un étudiant déclare ses revenus à l’adresse de la colocation et qu’ils n’excèdent pas 23.572 €, il peut prétendre à un plafonnement.

Ceux qui touchent le RSA et ne sont pas imposés à l’ISF peuvent également prétendre à un dégrèvement de la taxe d’habitation, même en vivant en colocation. Il faut cependant que le revenu déclaré ne dépasse pas un certain montant : 23.413 € pour une part, 33.413 € pour deux parts et, pour trois parts, 42.081 €.

Quelques remarques d’intérêt

Une précision est apportée : la taxe d’habitation est due par ceux qui, de manière effective, occupent le logement. Concrètement, elle ne peut être versée par le bailleur, mais uniquement par les colocataires.

Par ailleurs, il est inutile de solliciter une imposition distincte pour chacun des colocataires, une telle demande ne pourrait aboutir, car le fisc refuse de diviser la taxe. Le mieux qu’il peut faire est de faire figurer l’identité de chacun des signataires du bail sur l’avis d’imposition, à charge pour ces colocataires de réaliser le calcul de leur quote-part. L’acquittement de l’impôt demeurera quant à lui unique, et le fisc n’interviendra pas dans la manière dont les colocataires auront décidé de diviser le montant de la taxe.

En cas de doute, il est toujours possible pour les concernés de demander conseil auprès des mairies, des centres des impôts et des associations spécialisées dans ce domaine.

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Colocation à Grenoble

Grenoble
La cité grenobloise, bien qu’étant un grand centre urbain, propose des tarifs locatifs intéressants, comme le mentionne LocService dans une étude publiée au premier trimestre 2014. Les petits logements y ont la cote, permettant ainsi d’afficher des tarifs intéressants pour les maisons et grands appartements.

Quelques chiffres sur le marché de la location à Grenoble

En marge du Salon de l’immobilier en mars 2014, LocService a fait part des résultats d’une étude portant sur le marché locatif de la région Rhône-Alpes. En ce qui concerne la ville de Grenoble en particulier, le loyer moyen est de 534 € pour une surface moyenne de 37 m2. Pour ceux qui optent pour la colocation, la quote-part se retrouve bien réduite et particulièrement intéressante. La proportion est de 14,36 €/m2, ce qui est supérieur à celle de la moyenne départementale qui est de 12,65 €/m2. S’agissant d’une moyenne, ces chiffres varient d’un micro-marché à un autre.

La colocation est une demande encore assez faible, toujours selon cette étude. En effet, les locataires potentiels préfèrent se tourner vers les petits logements, de type chambre individuelle, T1 ou studio. Cette demande représente 58,87% de celles faites en 2013. Les tarifs affichés permettent de se tourner vers cette solution : 17,87 € en moyenne contre 19,75 € pour la moyenne nationale.

Les demandes pour une maison, en colocation ou en location, ne constituent que 0,29%. Or, les tarifs pour ce type de bien sont largement plus intéressants, puisqu’ils sont de 10,20 €/m2. Même si un T4 se loue à 11,02 €/m2 en moyenne et un T5 à 10,94 €/m2 en moyenne, les demandes sont également faibles (moins de 4%). Pourtant, s’établir dans ce type de logement en colocation est une solution intéressante d’un point de vue économique.

Si déjà ces loyers sont plutôt abordables, LocService a fait savoir qu’une baisse a été enregistrée sur le premier trimestre 2014. Cette tendance s’explique par différents facteurs. Le marché locatif, sur l’ensemble du territoire français, a connu une récession, à laquelle, d’une manière générale, seuls les centres-villes ont pu échapper. Ensuite, à cause du chômage, les mouvements de déménagement sont moindres, ne permettant plus aux bailleurs d’imposer leurs prix. Enfin, le pouvoir d’achat est tel qu’une offre démesurée risque de rester indéfiniment sans preneur.

Le sud de Grenoble, la zone par excellence pour dénicher les loyers les plus bas

Cette situation s’explique très simplement : dans le sud de la ville, la demande est largement inférieure à l’offre. De ce fait, les bailleurs ont tout intérêt à proposer un tarif accessible pour ne pas avoir à laisser leur bien à l’abandon. Le parc est constitué de vastes appartements situés dans des immeubles qui datent des années 70, mais dont certains sont encore en excellent état. Les prétendants à la colocation devront donc s’intéresser aux détails au moment de choisir leur logement pour ne pas avoir à compenser le faible montant du loyer par des charges locatives excessives. Pour trouver un bien véritablement intéressant, les recherches s’orienteront vers les quartiers d’Echirolles, de Saint-Martin-d’Hères ou de Fontaine.

Pour mieux séduire les colocataires potentiels dans cette zone, des travaux de rénovations urbaines y sont réalisés.

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Colocation à Angers

angers
Angers attire par son cadre de vie agréable. Un grand choix de logements pour une colocation y est proposé bien que dans certains quartiers, il est indispensable de pousser les recherches assez loin pour trouver celui qui convient.

Panorama du marché locatif angevin

Comme dans tous les grands centres urbains, le centre-ville d’Angers est très prisé. Les prix élevés constituent cependant un frein pour ceux qui ont un budget assez serré et qui préfèrent se tourner vers la colocation. Les étudiants constituent la majeure partie de ces demandeurs au budget modéré. Ils recherchent une cohabitation dans une maison assez grande, de type T3, pour un loyer de 641 € en moyenne, à diviser entre les cohabitants. Les studios et petits appartements sont ainsi laissés de côté. Ce phénomène entraîne une tendance à la hausse des prix affichés pour les biens immobiliers proposés en colocation. De plus, la demande devient supérieure à l’offre, et entretient cette tendance.

Les atouts d’Angers

Si la demande est aussi importante dans cette grande ville de l’Ouest, c’est aussi parce que la localité ne manque pas d’attraits. De grandes entreprises y ont installé leurs usines et leurs sièges, permettant aux étudiants et aux jeunes actifs, principaux demandeurs en colocation, de trouver un emploi. Il y a aussi de quoi faire pour ceux qui préfèrent se tourner vers la recherche, avec le pôle « végétal spécialisé » et Angers Technopole.

S’établir en colocation à Angers permet aussi de profiter d’un cadre culturel important, avec les vignobles connus dans le monde entier et les châteaux au charme inégalable. Angers abrite de nombreux musées, théâtres et salles de spectacles, si bien que les loisirs ne risquent pas de manquer.

Quelques quartiers qui se démarquent

Le quartier de Mail, situé dans le sud-est d’Angers, est caractérisé par un parc privé disparate. Les nouvelles constructions se mêlent aux bâtissent plus anciennes. Les grands immeubles et vastes maisons sont intercalés de biens aux dimensions plus réduites. Les prix sont également plus diversifiés, pouvant aller, à la vente, de 2000 € à 2800 €/m2. Il convient donc de s’armer de patience pour tomber sur la perle rare, la bonne combinaison entre les dimensions de la surface habitable et le montant du loyer.

Dans la zone opposée, le quartier du Lac-de-Maine est qualifié de « campagne de la ville », avec ses espaces verdoyants, son lac et ses divers parcs de loisirs, une véritable bouffée d’oxygène dans un des plus grands centres urbains angevins. Ce quartier s’est construit dans les années 70. À ses débuts, les logements y ont rapidement trouvé acquéreur. Aujourd’hui, la demande est plus faible, alors que le parc comprend des demeures pavillonnaires aux dimensions parfaites pour une colocation. Il en découle une baisse des tarifs qui fait le bonheur des prétendants à ce mode de logement.

Dans les quartiers de Monplaisir et de la Roseraie, les tarifs sont encore plus intéressants. Comme les biens immobiliers ont du mal à trouver preneurs, les loyers sont revus à la baisse et les négociations plus faciles. Dans ces zones, l’offre est surtout composée d’appartements. Les surfaces y sont suffisantes pour qu’une colocation puisse confortablement s’y établir. Le réseau de transport y est développé, avec notamment, des lignes de tramway, efforts de la municipalité pour séduire une clientèle encore peu nombreuse.

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Encadrement des loyers (loi ALUR) : quelles conséquences possibles ?

loyer
Avec la loi ALUR, les propriétaires n’ont plus désormais le droit de dépasser le loyer de référence dans une ville donnée. Si cela peut être une bonne nouvelle pour le marché locatif, notamment pour les locataires, il peut aussi en résulter des conséquences inattendues.

L’encadrement des loyers concrètement

La loi ALUR impose un certain plafond de loyer au propriétaire qui correspond au loyer de référence dans une ville ou une zone. De ce fait, on ne peut pas dépasser ce montant dans la détermination des quote-parts des colocataires. En d’autres termes, auparavant, un propriétaire pouvait proposer un appartement à la location à une petite famille pour 1 500 euros par mois. Mais s’il proposait son bien à la colocation, il pouvait facilement en tirer plus et exiger par exemple 650 euros par colocataire, soit 1 950 euros dans le cas d’un appartement pour 3 colocataires.
Avec la loi ALUR, ce n’est plus possible. Si le loyer de référence est de 1 500 euros, aucun propriétaire proposant son bien à la colocation ne pourra exiger plus. Ce serait injuste.

Les propriétaires réticents à la colocation ?

En voulant encadrer le marché de la colocation, la loi ALUR ambitionne de protéger les colocataires. Mais 54% des propriétaires qui ont été interrogés dans le cadre d’un sondage effectué par Appartager.com ne sont pas d’accord pour proposer leur maison ou appartement à la colocation dans ces conditions, car le bénéfice ne sera plus aussi intéressant qu’avant. Or l’objectif de certains bailleurs est justement de rentabiliser au maximum leur bien.

Et du côté des colocataires ?

Avec cette nouvelle, l’offre déjà nettement plus faible que la demande risque de devenir rare. Une hausse importante des tarifs pourrait en découler. Ce qui ne sera pas non plus une bonne chose pour les candidats à la colocation.

Quand on commence tout juste à travailler ou à quitter le nid familial, trouver un logement pas cher reste une priorité. Et si peu de propriétaires proposent une colocation, trouver une maison pourrait devenir un calvaire pour les étudiants et les jeunes actifs.

D’un autre côté, comme il existe encore une frange de propriétaires désireux d’accueillir des colocataires par solidarité, cet encadrement est une bonne chose dans la mesure où il n’y aura pas d’abus en termes de loyer.

La clause de solidarité pour le paiement du loyer est limitée dans le temps

Même s’il quitte la colocation, un colocataire peut encore rester solidairement responsable du paiement du loyer et des charges locatives, mais cela est désormais limité dans le temps. Sa responsabilité est toujours engagée dans les 6 mois qui suivent son départ si un nouveau colocataire n’investit pas encore les lieux. Par contre, si un nouveau cohabitant arrive durant cette période et signe un bail, la personne qui a quitté le logement sera entièrement libre.

Un encadrement juridique de la colocation

La colocation reste la solution d’hébergement la plus prisée chez les jeunes, étudiants ou travailleurs, ainsi que chez certaines personnes qui se sentent très seules suite à un divorce par exemple. Avec la loi ALUR, cette forme de cohabitation dispose désormais de règles d’assurance, de caution et de charges qui lui sont propres. Ce sera donc plus facile pour tout le monde de s’y retrouver.

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Les jeunes salariés, de plus en plus intéressés par une colocation

Jeunes en colocation
Deux études, menées par l’Institut CSA et Appartager.com, ont permis de mettre en valeur le fait que les jeunes actifs sont de plus en plus nombreux à se tourner vers la colocation comme solution logement.

Les chiffres communiqués par l’Institut CSA

En 2014, l’Institut CSA effectue une étude pour le compte du réseau immobilier Guy Hoquet. L’étude a été menée sur 1.002 personnes âgées de plus de 18 ans. Selon ce sondage, 54% de ceux qui s’installent en colocation sont des jeunes actifs et 45% sont des étudiants. Au regard du plus grand nombre pourtant (74%), la colocation est un mode de logement plus souvent assimilé aux jeunes. Pour ces sondés, il est encore tout à fait possible d’envisager qu’une personne active qui vit seule partage son appartement avec d’autres cohabitants. Mais à partir du moment où il s’établit en famille ou en couple, cette cohabitation n’est plus appropriée. C’est dans ce sens que s’expriment 3% des sondés.

Pourquoi les jeunes actifs s’établissent-ils en colocation ?

Le sondage réalisé par l’Institut CSA inclut un volet sur les motivations des jeunes actifs qui s’installent en colocation. La nécessité est le premier motif invoqué. 83% des sondés se sont exprimés dans ce sens, en précisant que la décision s’est imposée suite à une réduction du budget loyer. Cet avis rejoint celui des 84% de Français qui estiment que la décision de cohabiter est plus une obligation qu’un choix.

Une étude qui confirme la tendance

L’étude menée par Appartager.com vient conforter cette idée : la colocation est une solution de prédilection en temps de crise. Il s’agit clairement d’un moyen de vivre dans un espace plus grand et à moindres frais. En 2012 déjà, au moment d’établir son premier Baromètre, Appartager.com constate une hausse de la demande des jeunes actifs âgés de 26 à 35 ans. Un jeune explique qu’avec la colocation, il a la chance de vivre dans une petite maison avec un jardin, chose qu’il n’aurait pas pu se permettre autrement.

Outre cette question financière, les jeunes actifs questionnés évoquent comme argument à leur choix la convivialité. 41,6% de ceux auprès desquels l’étude a été menée précisent que la cohabitation est un moyen de ne pas se sentir seul et de se retrouver entre personnes partageant le même profil, les mêmes centres d’intérêt et susceptibles de s’entendre. 28,4% sont enthousiasmés par l’idée de pouvoir occuper un espace plus grand (l’idée d’un studio ou d’une chambre de bonne pour un jeune travailleur étant de moins en moins envisageable).

Appartager.com décrit le jeune actif type comme un jeune homme de 27 ans en moyenne, généralement non-fumeur. Dans le cas d’une colocation étudiante, le profil type est plutôt une jeune femme âgée de 22 ans approximativement.

Les bailleurs sont plus enclins à confier leur bien à une colocation entre jeunes actifs, car ils sont jugés plus solvables. Certains propriétaires estiment qu’ils sont également plus responsables et donc plus conscients de la valeur du bien immobilier qui est mis à leur disposition dans le cadre de la colocation.