Archives mensuelles : octobre 2016

La colocation : à deux, trois, quatre ou plus ?

Colocation
Une fois que vous vous décidez à accepter des colocataires ou à vous mettre en colocation, la question se pose de savoir jusqu’à combien de personnes peuvent cohabiter dans cette forme de logement. À deux ou un peu plus, quel est le nombre idéal ?

La surface disponible

Si vous êtes propriétaire, commencez par confirmer le nombre maximum de colocataires que vous pouvez accueillir dans votre bien. La loi impose en effet que pour deux personnes, vous devez au moins proposer 16 m2. Ajoutez-y 9 m2 par colocataire supplémentaire. Sachez que le non-respect de cette surface minimale vous expose au paiement d’une amende, pouvant aller jusqu’à 75.000 euros.

L’avantage de ne contracter qu’avec deux colocataires, c’est que vous gérez plus facilement le bail. Les départs et les arrivées sont suivis plus facilement. Si vous n’avez pas mentionné une clause de solidarité, vous n’avez besoin de discuter qu’avec deux personnes pour le paiement du loyer qui vous revient.

Si vous disposez de la surface nécessaire, louer à trois ou quatre est une bonne option pour optimiser la rentabilité de votre bien. En s’y mettant à plusieurs, vos colocataires n’ont qu’une petite quote-part de loyer à payer. Cette économie présente un tel intérêt que vous n’aurez aucun mal à trouver des candidats pour occuper les lieux.

Une colocation à deux, un plus pour l’intimité et l’organisation

Colouer à deux ou cohabiter à plus de trois, chaque option a ses avantages. Moins vous êtes nombreux, plus l’organisation est simple. Vous savez que les tâches ménagères et les courses se font à tour de rôle, et le suivi est plus facile. Impartir le temps d’occupation de la salle de bain est loin d’être une tâche problématique.

Comme dans toute forme de cohabitation, il est indispensable de faire des concessions. Comme vous n’êtes que deux, les compromis s’obtiennent plus aisément. Pour convenir d’un moment pour discuter et mettre les choses au clair entre les colocataires, nul besoin de faire preuve d’ingéniosité puisque vous n’êtes que deux.

À deux, avoir le calme est nettement plus probable. Vous pouvez avoir la tranquillité dont vous avez besoin pour étudier.

Colouer à trois ou plus, une gestion plus complexe

À partir de trois ou quatre personnes, utiliser un tableau pour l’affichage du tour de ménage et de courses est recommandé. En effet, le suivi de l’organisation devient une question plus complexe. Entre sortir les poubelles, faire la vaisselle, nettoyer la salle de bain et autres tâches indispensables pour garder la propreté du logement, le suivi n’est plus si simple.

Entre les colocataires qui aiment mettre la musique à fond et ceux qui apprécient de recevoir leurs amis tous les week-ends, il n’est pas toujours évident de jouir d’une bonne tranquillité. Gérer l’humeur et la susceptibilité de chacun, faire avec les habitudes des uns et des autres… la période d’adaptation risque d’être plus longue.

Cependant, si une bonne entente règne entre les trois, quatre ou six colocataires, il est certain que le logement devient un endroit où il fait bon vivre. Pouvoir compter sur plusieurs personnes pour déplacer un meuble, être soutenu par plus d’un colocataire en cas de déprime ou de période difficile… ce sont autant d’avantages dont vous bénéficiez en étant bien entouré.

Deux, quatre ou six : la sélection est une étape capitale

Quel que soit le nombre de personnes avec lesquels vous souhaitez collaborer, la sélection des concernés reste une étape capitale. En effet, dans le meilleur des cas, vous êtes amené à partager le logement pendant de longs mois, voire quelques années. Prenez le temps de discuter les uns avec les autres, pour voir s’il y a des points communs et si les points de discorde ne constituent pas un frein à la cohabitation.

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Louer un logement temporairement : ce qu’il faut savoir

location temporaire
La location temporaire ou de courte durée est de plus en plus prisée, que ce soit pour les vacances ou pour des besoins particuliers. Voici quelques points d’éclaircissement sur cette solution de logement adoptée par un grand nombre d’étudiants, des jeunes travailleurs, des salariés en mission professionnelle…

La location de courte durée

La location d’un logement temporaire sous-entend une location de courte durée. Elle peut aussi être qualifiée de location saisonnière. D’une manière générale, dans le cadre d’une saison touristique, cette durée avoisine les trois mois. Il arrive également que la location du bien soit prévue pour une nuit, pour un week-end, pour une ou plusieurs semaines, voire un mois, selon les besoins du locataire.

Un contrat en bonne et due forme

Même si la législation française reste plus ou moins muette sur la question, la location d’un bien immobilier de manière temporaire doit être justifiée par un contrat de location en bonne et due forme. Mis à part les identités des deux parties, c’est-à-dire le bailleur et le locataire, elle doit impérativement indiquer la période de la location (telle date à telle date), le tarif de la location ainsi que les éventuels frais à la charge du locataire, les caractéristiques du logement, sans oublier le montant du dépôt de garantie. Comme il s’agit d’une location de courte durée, il est également important d’y indiquer les dates et heures d’arrivée et de départ du locataire.

Location meublée et équipée

Dans une grande majorité de cas, le logement faisant l’objet d’une location temporaire est meublé et équipé pour des raisons pratiques. Certains bailleurs proposent même des meubles indispensables au quotidien, des options supplémentaires, tel un accès WiFi ou des services collectifs comme la mise à disposition d’un garage, d’une laverie, d’une salle de sports voire d’une cafétéria. Étant donné que la location est spécialement prévue pour une clientèle de passage, elle ne doit donc en aucun cas être assimilée à la résidence principale du locataire.

Le dépôt de garantie

Il arrive également que dans une location temporaire, le locataire verse un dépôt de garantie au bailleur. Celle-ci sera plafonnée à un mois de loyer si la durée de la location est supérieure à un mois. Il ne faut pas oublier de récupérer ce dépôt de garantie avant de quitter les lieux. Cette somme peut cependant diminuer dans le cas où le propriétaire prévoit des frais supplémentaires parfaitement justifiés.

Faire un état des lieux avant et après la location

Étant donné que la location s’effectue sur une courte durée, il serait plus judicieux d’effectuer un état des lieux en compagnie du bailleur à l’arrivée du locataire dans le logement. Au terme de la location, une seconde vérification sera également nécessaire. À noter toutefois qu’en l’absence de ces deux états des lieux, il revient au propriétaire de prouver la nature ainsi que le nombre des objets ou équipements éventuellement dégradés par le locataire pendant son séjour.

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Vivre en appartement : comment se comporter avec ses voisins ?

voisinage
Être en bons termes avec ses voisins tient à quelques bonnes habitudes à adopter et à une certaine attitude à avoir.

Limitez les nuisances sonores

Des décibels dérangeants à toute heure du jour et de la nuit, ce n’est jamais plaisant. Ceci peut aller d’un aspirateur passé aux aurores aux menus travaux de bricolage qui se poursuivent pendant des jours, voire des mois. Votre chien qui a la fâcheuse habitude de hurler aux loups ou votre moto qui a tendance à faire beaucoup de bruit alors que vous rentrez souvent à la nuit tombée sont autant de facteurs qui perturbent la tranquillité de vos voisins.

Les fêtes qui durent toute la nuit, ou tout simplement votre chaine stéréo que vous mettez à fond sont aussi incluses dans le lot. Pour ce dernier cas, en plus de perturber vos voisins, n’oubliez pas que vous êtes passible d’une amende. Il en va de même si vos disputes nocturnes montent dans les aigus au point de traverser les murs.
Retenez que les nuisances sonores ne sont pas cantonnées à celles que vous produisez à l’intérieur de votre appartement. Vos enfants qui crient dans le couloir par exemple, sont également concernés.
Il peut cependant arriver que vous soyez contraints de faire plus de bruit que d’habitude, par exemple lors des travaux dans votre logement ou si vous avez des invités pour la soirée. Dans de tels cas, pensez à prévenir vos voisins.

Faites attention à l’ordre, à la propreté et à l’hygiène

Les nuisances peuvent aussi être d’un autre ordre. C’est le cas des odeurs dégagées par les plats brûlés, de l’insalubrité de votre logement ou des émanations d’un produit que vous utilisez.

L’ordre et la propreté sont deux notions très subjectives. Et c’est aussi une des causes de discorde les plus fréquentes entre voisins. Pour éviter d’en arriver à ce point, veillez à respecter l’ordre, au moins dans les parties communes. Laissez les escaliers et les couloirs dégagés, évitez d’y laisser les jouets de vos enfants, ne secouez pas votre paillasson à toute heure pour ne pas disperser la poussière dans tout le couloir, respectez le tri sélectif.

Faites preuve de gentillesse

La gentillesse ne coûte rien. Un bonjour lorsque vous vous croisez le matin, un sourire et quelques mots échangés de temps à autre, ce sont des petites choses qui permettent d’avoir de bonnes relations avec le voisinage. Les petites attentions comptent aussi, comme le fait d’aider votre voisine âgée pour ses courses ou proposer à votre voisin d’emmener ses enfants au parc avec les vôtres.

Souhaitez la bienvenue aux nouveaux venus, prêtez du sel ou une casserole à la porte d’à côté, proposez un apéro à votre voisin du dessus, ou confiez vos plantes à celui du dessous le temps d’un week-end quand vous êtes en déplacement pour le travail.

Ce sont ces petits gestes qui font que vous serez considéré comme un bon voisin et avez toutes les chances d’être invité pour la fête des voisins ou tout autre événement dans l’immeuble.

Bien sûr, quand vous demandez service, il ne faut pas imposer, car vos voisins ont aussi leur vie et leurs contraintes quotidiennes. Si on refuser de vous « dépanner » ou vous aider, peu importe la raison, il ne faut pas toujours le prendre sur le ton de la colère au risque de détériorer vos relations pour de bon.

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La restitution du logement à la fin du bail

Fin de bail
Que vous ayez occupé un logement pendant quelques mois ou plusieurs années, on peut noter des changements dans l’état de la maison entre le premier jour d’occupation et le départ. S’il y a eu dégradation, la fin du bail est le moment de définir comment faire la part des choses entre les réparations qui incombent au bailleur et celles dont le locataire ou les colocataires sont responsables.Voici ce qu’il faut savoir sur la restitution du logement à la fin du contrat de bail.

Que dit la loi ?

L’article 1730 et les suivants du Code Civil précisent que le locataire est tenu de rendre son logement dans l’état où il l’a reçu. Pour attester de cet état et à titre de référence, il est recommandé de réaliser un état des lieux à l’entrée d’un nouveau locataire dans un logement. Cette formalité est fortement conseillée dans le cas où un nouveau colocataire intègre une colocation formée, ou lorsqu’une colocation se forme. Le document conjointement établi entre les locataires et le propriétaire ressortira à la fin du bail, et permettra de confirmer ou d’infirmer que le logement est rendu dans un état identique à celui de la prise de possession des lieux.

S’il s’avère au moment de l’état des lieux de sortie que des réparations sont indispensables, deux autres textes de loi s’appliquent, à savoir la loi du 06 juillet 89 et le décret n° 87-712 du 26 août 87. Ces textes fixent les responsabilités respectives du bailleur et du propriétaire en donnant une liste non exhaustive. D’une manière générale, les réparations réalisées sur des dégradations commises par le locataire lui incombent. Celles qui font suite à l’usure normale du logement reviennent au bailleur.

L’état des lieux de sortie est contradictoire, c’est-à-dire que toutes les parties prenantes doivent être signataires du document. Un document dressé par un huissier est également recevable. Ce n’est à ce titre que le bailleur peut effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Comment faire jouer le dépôt de garantie ?

En entrant dans le logement en tant que locataire, vous avez versé un dépôt de garantie. C’est sur cette somme que sera retenu le montant des réparations. Pour justifier le montant à retenir, vous devez présenter au bailleur la facture des travaux ou un devis établi par un professionnel.

Il se peut que la dégradation dont il est question vienne de la saleté. Dans ce cas, le locataire doit procéder à un nettoyage à fond, à confier à un professionnel si l’on désire recevoir une facture ou un devis. Si vous préférez vous occuper vous-même du nettoyage, seul le coût des produits utilisés peut être pris en compte.

Et si l’état des lieux à l’entrée n’était pas fait ?

Pour diverses raisons, il se peut que cette procédure n’ait pas été respectée. À la fin du bail, le principe général s’applique. En tant que locataire, vous réparez ce que vous avez endommagé.

Vous êtes aussi responsable si vous n’avez pas fait en sorte de conserver le logement en bon état. C’est le cas, par exemple, si vous n’avez pas ramoné la cheminée, si vous n’avez pas taillé les arbustes et/ou débroussaillé, ou si vous n’avez pas remplacé les joints hors d’usage.

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Propriétaires : la démarche pour récupérer son logement

Récupération logement
En tant que bailleur, vous devez vous conformer à une procédure précise si vous désirez récupérer votre bien immobilier.

Pour différentes raisons, vous pouvez décider de ne plus renouveler un bail. Dans ce cas, vous devez signifier un congé à votre locataire six mois avant la date d’échéance du bail en envoyant une lettre recommandée. Vous pouvez aussi, en tant que bailleur, remettre la lettre en main propre, mais dans ce cas, vous devez recevoir un récépissé ou un émargement.

Vous devez motiver votre décision de récupérer le bien

Même dans ce cas, vous devez évoquer des motifs précis scrupuleusement mentionnés par la loi du 6 juillet 1989 en son article 15. Trois motifs sont recevables. Il y a d’abord le congé pour reprise qui signifie que vous avez besoin de votre bien immobilier pour y habiter avec ou sans votre conjoint, ou pour y loger vos proches, à savoir vos ascendants et descendants. Cette occupation doit se faire à titre de résidence principale.

Le second motif pouvant être invoqué est le congé pour vente. Dans ce cas, la loi vous oblige à considérer votre locataire comme prioritaire pour l’achat. S’il obtient un prêt, la vente est suspendue. Par contre, s’il ne donne pas suite à votre proposition dans les deux mois qui suivent, vous pouvez considérer qu’il ne souhaite pas devenir acquéreur, et devra alors quitter le logement à la fin du préavis.

Enfin, vous pouvez demander à récupérer votre bien pour un motif légitime et sérieux. Il peut s’agir d’un manquement aux obligations contractuelles, par exemple si le locataire a procédé à une sous-location du logement ou s’il y a eu plusieurs retards de paiement du loyer. Il peut aussi être question de problèmes de voisinage. Votre locataire peut également exercer une profession non autorisée.

La loi peut valider votre souhait de récupérer votre bien si vous prévoyez des travaux de réhabilitation de grande envergure, ou si vous envisagez d’étendre la surface habitable.

Et si le formalisme est assorti d’un vice ?

Si vous avez récupéré le bien pour n’en faire qu’une résidence secondaire pour vous ou vos proches, les locataires sont en droit de se retourner contre vous pour demander des frais de déménagement à titre de réparation. Vous êtes également passible d’une amende qui, selon la loi ALUR, peut aller jusqu’à 6.000 €.

La vente du logement devient nulle dans le cas où vous trouvez un autre acquéreur et que le montant du marché est inférieur à celui convenu avec votre locataire.

Dans le cas où la motivation fait défaut, le congé est considéré comme étant nul. Il n’y a donc plus de préavis, vous êtes contraint de reprendre la démarche et d’adresser un nouveau congé à votre locataire. Pour ce faire, vous devrez attendre la fin du bail qui a donc été renouvelé faute de préavis.

Notez que si à fin du bail, votre locataire a 65 ans et que ses ressources sont inférieures à deux fois et demie le SMIC, vous ne pouvez récupérer votre bien que si vous proposez au locataire un relogement. La loi du 1er septembre 1948 qui traite du sujet précise en son article 13 que ce relogement doit se faire dans des conditions équivalentes.

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La clause de solidarité : est-elle obligatoire ?

Clause de solidarité
L’insertion d’une clause de solidarité dans un contrat de bail permet au bailleur de se prémunir contre les risques d’impayés dans le cas où il confie son bien à des colocataires.

En quoi consiste cette clause ?

De plus en plus de contrat de colocation contiennent cette clause qui joue un rôle de garantie de paiement pour le bailleur. Basé sur l’article 1200 du Code civil, il permet au bailleur qui ne perçoit pas le loyer qui lui est dû de se tourner vers l’un des colocataires. C’est ensuite à ce dernier que revient la charge de récupérer ses fonds auprès des autres cohabitants. La solidarité fait que le bailleur peut toujours s’adresser au colocataire solidaire, quand bien même celui-ci a quitté le logement.

La clause de solidarité peut constituer un risque important pour les colocataires dans la mesure où le propriétaire qui souhaite récupérer son bien peut ne l’avoir signifié qu’à l’un des cohabitants. Tous les autres, même sans en avoir été informés, peuvent se retrouver expulsés du logement au terme de la durée du préavis.
Au vu de ces éléments, il est important pour les colocataires de s’informer suffisamment sur leurs futurs cohabitants avant d’emménager.

La clause de solidarité, une précaution plus qu’une obligation

Compte tenu de ce rôle joué par la clause, le propriétaire a tout intérêt à l’intégrer dans le contrat de bail. Comme elle ne se présume pas, cette clause prend un formalisme précis, souvent désignée par solidarité – indivisibilité. Le texte peut varier, mais d’une manière globale, il sera stipulé que les cohabitants sont solidairement et indivisiblement tenus de payer le loyer, les charges et autres frais découlant de l’occupation conjointe des lieux. Le texte précise aussi que cette solidarité se poursuit au-delà de l’échéance du bail pour l’un des colocataires.

Certaines formulations comme « tenus l’un pour l’autre », « chacun pour le tout », « sont solidaires » ou « ont obligation au tout » sont aussi recevables pour signifier la solidarité. Dans tous les cas, le mot « solidarité » peut ne pas apparaitre aussi explicitement. La précaution est donc de mise à la lecture du bail. Au besoin, il est recommandé de demander conseil.

Que se passe-t-il si le bail ne contient pas une clause de solidarité ?

Ce cas de figure est régi par l’art. 1222 du Code civil. Tous ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible se voient contraints d’en payer la totalité. Il ne s’agit donc plus d’une simple quote-part, mais vraiment de l’intégralité du loyer.

Cette obligation devient caduque dans le cas où le bail arrive à son terme et n’est pas renouvelé. L’obligation cesse également lorsqu’un congé a été signifié. Dans cette seconde circonstance cependant, les colocataires pourraient être amenés à payer les arriérés.

Que faire si vous souhaitez l’annulation de clause de solidarité ?

Comme la clause de solidarité n’est pas obligatoire, il est possible de ne pas l’intégrer dans le contrat de bail. Cependant, si votre bail en porte déjà mention, mais que justement, vous souhaitez vous en départir en tant que colocataire, deux solutions se présentent à vous. Soit vous signez un avenant au bail en dénonçant la clause de solidarité. Cet avenant n’est valable que si le bailleur accepte de le signer. Ou alors, vous vous armez de patience pour attendre la fin du bail en cours qui met fin à la solidarité.

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La perspective d’un loyer unique à Rennes

Rennes
Un loyer unique pour l’ensemble de ses logements sociaux, c’est ce que Rennes métropole s’apprête à mettre en place.

Tous les biens sociaux de même type accessible au même loyer

Marianne Louis, secrétaire de l’Union sociale pour l’habitat, qualifie le parc rennais de très spécifique, dans la mesure où les logements sociaux sont fortement concentrés sur la ville-centre. De ce fait, il peut paraitre plus simple d’y appliquer un loyer unique qui ne tient compte ni de l’année de construction du bâtiment, ni de sa localisation.

Le délégué à l’habitat et au logement, et accessoirement vice-président de Rennes métropole, Honoré Puil, précise que les deux seuls critères retenus pour l’application de ce loyer particulier, ce sont le type de logement (T1, T2, F1…) et le fait qu’il s’agit bien d’un logement social. Pour cet élu, ce dispositif vient en application de l’amendement n° 591 à l’article 26 du projet de loi « égalité et citoyenneté », un texte pour lequel la députée-maire PS de Rennes, Nathalie Appéré a contribué. Honoré Puil insiste toutefois sur le fait que pour l’instant, ce dispositif de loyer unique en est à sa phase expérimentale.

Une décision aux multiples objectifs

Cette expérience a pour but de produire un impact sur la structure de l’offre sur le parc locatif rennais. L’emplacement du bien ne pourra plus être un argument que les bailleurs sociaux pourront avancer pour faire grimper les tarifs.

L’un des objectifs principaux est aussi de favoriser la mixité sociale. Concrètement, il s’agit d’offrir aux demandeurs une égalité de chances d’accéder à un bien social. Et les loyers constituent un des paramètres les plus importants permettant d’aboutir à cette égalité. En effet, à l’heure actuelle, en fonction de la situation géographique du bien, un bénéficiaire d’un logement social doit payer entre 166 € et 208 €, soit une variation moyenne de 42 €.

Une décision qui découle d’une analyse préalable

Une analyse préalable a été menée sur le parc HLM rennais afin d’aboutir à une telle proposition d’uniformisation des loyers pour les biens de même type. Elle a porté sur 48.715 logements sociaux. Ce sont les résultats de cette analyse qui ont permis de déterminer le loyer à appliquer. Le montant devait tenir compte de deux paramètres. D’une part, il paraissait important de répondre aux attentes des bailleurs en termes de revenus locatifs. Et d’autre part, il s’agissait d’assurer une certaine neutralité vis-à-vis des locataires, dans la mesure où certains loyers seraient donc amenés à diminuer, et d’autres à augmenter.

Des contraintes à prendre en compte

Si l’initiative s’avère louable, tous ne sont pas convaincus de son efficacité. Certes, le bénéficiaire d’un logement HLM n’aura donc plus à choisir un bien en fonction de ses revenus, il pourra aussi favoriser un emplacement plutôt qu’un autre. La mixité sociale qui en découle laisse une très faible place à la stigmatisation.

Cependant, en laissant le choix au locataire social entre un bien récemment construit qui répond aux normes actuelles de confort, de sécurité et environnementales, et un logement plus ancien, il est à craindre que le choix ira plus naturellement vers le premier. Qu’adviendra-t-il alors de ces biens construits il y a vingt ou trente ans ? Ou alors, il reviendra à leur bailleur de réaliser de nombreux travaux pour s’aligner sur la concurrence.

Par ailleurs, comme le dispositif ne fait aucune distinction entre les bailleurs sociaux, une règle unique s’applique, que le bien soit géré au niveau communal, régional ou national. L’unicité de loyer à Rennes devient donc une exception aux règles de détermination des loyers qui s’appliquent sur l’ensemble du territoire.