Archives mensuelles : janvier 2017

Régime fiscal des propriétaires : ce qui change

Régime fiscal propriétaire
La Loi de Finances 2017 apporte quelques changements sur la fiscalité des propriétaires-bailleurs. Elle accorde également de l’importance aux plateformes internet d’offres et de demandes de logements à louer.

Le loyer devient un BIC pour les biens meublés

Les dispositifs législatifs antérieurs distinguaient la location occasionnelle et habituelle. Dans le premier cas, le loyer est considéré comme un revenu foncier. Si la location est jugée habituelle, les revenus étaient fiscalement rattachés aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Or, il n’est pas aisé de définir cette fréquence sur la base de critères fixes. Afin d’éviter toute interprétation subjective, et pour faciliter la gestion fiscale du contribuable, la Loi de Finances 2017 stipule que tous les revenus découlant d’une location meublée sont considérés comme des BIC.

Le micro-BIC, un régime fiscal plus intéressant pour le bailleur

Sur le marché immobilier actuel, la demande continue à être nettement supérieure à l’offre. Il est donc impératif d’inciter les propriétaires à mettre leur bien immobilier en location. Le régime dit micro-BIC se présente comme une alternative pour booster la prise d’ampleur du parc privé. Il s’applique lorsque, pour l’année précédente, le bailleur a enregistré moins de 33.100 € de recettes. Dans ce cas de figure, il bénéficie d’un abattement de 50 % sur la base des revenus déclarés. Cet abattement est plus intéressant que celui accordé dans le cadre d’un régime micro-foncier, où il n’est que de 30 %.

Afin de bénéficier de cette déduction, le propriétaire doit remplir le formulaire n° 2042-C-PRO, mentionner le montant des recettes issues de la location immobilière et joindre le formulaire à sa déclaration annuelle de revenus.

Le régime réel simplifié en deçà de 33.100 €

33.100 € constitue également un seuil pour pouvoir bénéficier d’un régime réel simplifié. Ceci signifie que le loyer foncier imposable se fait sur la base du loyer duquel les charges et les frais annuels ont été déduits. Au-delà de ce montant de revenus, le contribuable est soumis à un régime réel d’imposition.

Cette disposition simplifiée oblige les bailleurs à tenir une comptabilité quasi professionnelle et à classer soigneusement toutes les pièces justificatives concernant les charges et les loyers.

La déclaration de revenus se fait par voie électronique via la déclaration spéciale n° 20131. Elle est ensuite reportée sur le formulaire n° 2042-C-PRO.

Les plateformes en ligne également concernées

Pour trouver un bien à louer ou pour mettre un bien en location, les plateformes internet deviennent de précieux outils. La Loi de Finances 2017 en prend note, et les considère comme un outil intéressant pour vérifier la véracité des revenus locatifs perçus.

De ce fait, il est prévu que, d’ici 2019, les plateformes traitant de la location seront tenues de déclarer les revenus locatifs de ses utilisateurs. Cette disposition est applicable que la plateforme soit basée en France ou à l’étranger.

Le meublé saisonnier, un cas à part

Afin d’éviter toute confusion, le législateur précise que le meublé saisonnier se définit comme étant un mode de logement destiné à une clientèle qui loue à la journée, à la semaine ou au mois, sans que le bien ne puisse être considéré comme son domicile. Dans ce cas, et si les revenus locatifs restent inférieurs à 23.000 €, le propriétaire doit être affilié au RSI (Régime social des indépendants). Il est soumis au versement de cotisations correspondantes.

Archives mensuelles : janvier 2017

Bientôt l’encadrement des loyers à Lille

Loyer à Lille
Après Paris, c’est à Lille que la mesure d’encadrement des loyers sera appliquée. Emmanuelle Cosse l’a annoncé le 16 décembre dernier.

Une entrée en vigueur au 1er février 2017

Depuis août 2015, les loyers parisiens sont encadrés. Cela signifie qu’un loyer de référence a été mis en place par arrêté préfectoral. Par rapport à ce loyer, le propriétaire-bailleur doit rester entre +20 % et -30 %. Les seules exceptions autorisées sont celles qui bénéficient d’un « complément de loyer ». Ce loyer de référence est fixé sur la base de différents critères allant de l’année de construction du bien au nombre de pièces. Ce cadre est à prendre en compte dès la signature d’un nouveau bail. Pour les baux en cours, une remise à niveau du loyer pour cadrer avec la disposition préfectorale sera effectuée.

Ce dispositif, avec les mêmes critères et suivant la même procédure d’application sera donc effectif dès le début du mois prochain à Lille. Le choix s’est porté sur cette ville, capitale des Flandres, car elle figure dans le top 5 des zones de France dont les loyers sont les plus élevés. Ce marché tendu affiche une hausse de 70 % des loyers, contre 50 % de hausse en moyenne au niveau national, précise le ministère du Logement.

Le mode de définition des loyers de référence

Depuis mars 2015, une analyse a été coordonnée par l’association ADIL59 (Association Départementale d’Information sur le Logement – branche 59 pour Lille). Entre autres cas de figure, l’observatoire a pu déterminer que, pour un bien dans le Vieux-Lille, par exemple, le loyer de référence est de 309,6 €, soit 17,2 € le mètre carré. Le loyer maximal est de 370,8 €, soit 20,6 € le mètre carré.

Le site internet du ministère du Logement et de l’Habitat durable a mis en place un volet concernant l’encadrement des loyers. La plateforme permet d’effectuer un test basé sur la zone géographique, le nombre de pièces, la date de signature ou de renouvellement du bail… La date de construction du bien, ainsi que le type de location (meublé ou non meublé), fait aussi partie des informations nécessaires pour sortir le loyer de référence.

Une disposition qui ne fait pas l’unanimité

L’encadrement des loyers a pour objectif de favoriser l’accès au logement. Il s’inscrit dans le plan d’action de Lille en matière de logement, précise Martine Aubry, premier magistrat de cette ville depuis une quinzaine d’années.

Cette mesure d’encadrement ne fait pas l’unanimité. Le représentant de l’Union des syndicats de l’immobilier (UNIS), Xavier Dekock anticipe que les loyers très élevés appliqués dans certains secteurs risquent d’être encore plus élevés, en réponse à un loyer de référence nettement inférieur à la valeur du bien. Afin de concrétiser cette position, le syndicat des professionnels de l’immobilier a déposé en référé une demande de suspension de l’arrêté préfectoral sur l’encadrement des loyers.

Selon les premiers constats, ce sont 14 % des logements du parc privé de Lille qui pourraient être concernés par un coup de rabot au moment de la signature ou du renouvellement du bail. En moyenne, la baisse devrait être effective pour les logements concernés au bout de trois ans.

Archives mensuelles : janvier 2017

La question de l’ameublement en colocation

Ameublement colocation
Vous vous établissez en colocation ? Pour décorer votre espace privatif et meubler votre chambre, pas de souci particulier. Tout se complique quand il s’agit de meubler les espaces communs.

Un apport issu d’un compromis

Vous avez un faible pour votre ancien canapé, vous ne voulez absolument pas vous séparer de votre tableau que vous êtes le seul à apprécier, vous pensez que votre table pour quatre qui date de plus dizaine d’années et qui boite légèrement serait parfaite pour votre nouveau logement… ? Ce sont autant de pensées que chaque colocataire peut avoir et souhaite défendre. Et pourtant, pour que le logement reste agréable à vivre, il est indispensable d’y créer une certaine harmonie. Celle-ci s’obtient en discutant, en partageant ses idées, surtout s’il s’agit d’une toute nouvelle colocation à former. Installez-vous avec vos futurs colocataires, et commencez à faire l’inventaire de tout ce qui est nécessaire pour que votre nouveau logement soit parfaitement habitable.

Une fois l’inventaire fait, chaque colocataire mentionne ce qu’il peut apporter pour contribuer à l’ameublement. Pour les uns, ce seront des chaises pour la salle à manger, pour les autres, ce sera le micro-ondes ou le frigo… Chacun contribuera à la hauteur de ses moyens et/ou de ce qu’il possède déjà comme équipements électroménagers ou mobiliers.

Une harmonie à rechercher

Il faut aussi que les meubles soient bien agencés pour que le logement ne prenne pas des airs de dépotoir. De ce fait, il est nécessaire de voir quel type de mobilier chaque colocataire se propose d’apporter. Au besoin, il faudrait se déplacer pour mieux prendre connaissance de ce qui est proposé. Est-ce que tel canapé est assorti avec les poufs et la table basse ? Est-ce que la couleur des rideaux ne jure pas avec celle des murs et des coussins ? Tous contribuent, mais il faut que l’ensemble crée un agréable tableau.

Des acquisitions à prendre en compte

S’il y a des articles de l’inventaire qu’aucun colocataire n’a pu mettre à disposition, il reste toujours la formule du pot commun. C’est effort financier à faire, et pour lequel une question de confiance doit se poser. En effet, il se peut que vous soyez contraint de confier les courses à un ou deux colocataires, car vous êtes pris par d’autres engagements et ne souhaitez pas reporter sin die le moment où enfin, votre nouveau logement sera correctement meublé. Cette première étape de l’installation peut d’ores et déjà être considérée comme un test mettant en lumière votre capacité à vous fier à vos cohabitants, à réaliser des compromis, à vous adapter à votre nouvelle situation et à perfectionner la communication au sein du logement.

Des dispositions à prendre si vous rejoignez une colocation

Il est fort possible que vous intégriez une colocation qui s’est déjà formée et qui est déjà meublée. Dans ce cas, vous voyez avec les colocataires s’ils souhaitent une amélioration, un remplacement ou un rajout par rapport à équipement en particulier.

Et au moment de partir ?

Il se peut que vous décidiez de quitter la colocation avant même la fin du bail. Dans ce cas, vous souhaitez peut-être repartir avec vos apports ou leur équivalent en monétaire. Pour que personne ne soit lésé et que le principe reste clair, il est recommandé de déjà fixer ces règles de partage dans le règlement de la colocation.

Archives mensuelles : janvier 2017

Faire les courses : le partage des frais et des responsabilités

Courses en colocation
L’argent en colocation est l’un des motifs de discussion et de dispute les plus fréquents. Pour le loyer et les charges, le bail est le document de référence. Pour ce qui est des autres dépenses communes à la colocation, il en va autrement.

Fixer les règles dès le départ

Pour plusieurs sujets, entre autres, quand il est question d’argent, il est préférable d’être clair dès que la colocation se forme. C’est la raison d’être d’un règlement intérieur. Vous y fixerez, de manière aussi détaillée que possible, toutes les dépenses qui font l’objet d’un pot commun. Ce seront essentiellement les dépenses qui sont jugées indispensables d’un mois à un autre.

La part de chaque colocataire est également à fixer clairement, afin que tous les concernés puissent s’organiser et gérer au mieux leur budget. C’est aussi une manière de disposer d’un document de référence à chaque fois qu’une dispute menace de se profiler à propos du partage des dépenses.

En plus de la question financière, il convient aussi de préciser le planning qui mentionne la personne qui doit physiquement se déplacer pour faire les courses communes.

Faire preuve d’ouverture

De par son essence même, la colocation sous-entend un ensemble de concessions que chaque colocataire doit accepter de faire pour que la cohabitation soit une expérience aussi positive que possible. Ces concessions doivent aussi s’appliquer aux questions d’argent.

Certes, une liste des dépenses à faire en commun a été faite au moment de l’installation dans le logement. Cependant, si au fil du temps, vous estimez qu’il est temps de revoir cette liste, et que vous avez de bons arguments pour soutenir votre avis, n’hésitez pas à le faire savoir à vos colocataires. Même s’il est parfois difficile d’en parler, l’argent ne devra pas devenir un « non-dit ». Il est toujours préférable d’aborder le sujet, quitte à ce que les voix s’élèvent pendant quelques minutes, mais que les choses deviennent claires pour tous, plutôt que de garder indéfiniment pour vous un point qui vous turlupine.

Passer outre certaines difficultés

Il peut être très compliqué de convenir d’un pot commun pour l’ensemble des dépenses de la colocation : nourriture, produits de nettoyage, serpillères et balais, etc. En effet, vous n’avez pas forcément les mêmes goûts alimentaires, les mêmes choix pour les produits pour le bain ni la même sélection pour les détergents. Mais tout ceci peut faire l’objet de discussions, et se régler une fois que vous en parlez.

Pour que la discussion se fasse dans une ambiance chaleureuse, vous pouvez proposer un dîner entièrement préparé par vos soins et avec vos fonds propres. Ce diner peut vous aider à vous faire mieux comprendre par vos colocataires, sans compter que la discussion se déroule dans une atmosphère moins tendue.

Prévoir un budget pour les courses en solo

Partager les frais et les responsabilités pour la colocation ne signifie pas que toutes vos dépenses sont couvertes par le pot commun. Vous avez certainement des besoins et envies que vos colocataires ne sont pas en mesure ni obligés d’accepter. C’est alors le moment de sortir votre portefeuille pour vous les offrir à vos propres frais.

Archives mensuelles : janvier 2017

Comment déterminer son budget colocation ?

Budget colocation
Les finances constituent l’un des motifs de dispute les plus fréquents dans une colocation. Un colocataire qui ne paie pas son quote-part de loyer, un autre qui « oublie » de participer au pot pour les courses communes, ce sont autant de raisons pour que le ton monte. Bien maîtriser votre budget colocation permet d’éviter ce désagrément. Découvrez comment faire.

Les postes de dépenses à prendre en compte

La première étape consiste à lister les dépenses auxquelles vous devez vous soustraire tous les mois. Une grande partie des dépenses concerne le paiement du loyer et des charges. Si vous n’avez pas encore trouvé votre colocation, informez-vous sur la moyenne appliquée en fonction des villes qui vous intéressent.

En plus des charges, comptez les factures d’électricité, de gaz, de téléphone et d’internet, ainsi que les divers abonnements auxquels vous aurez souscrit.

Au moment d’intégrer la colocation, vous devez prévoir d’autres frais, comme la caution, les frais d’état des lieux et de notaire ou d’agence (en fonction de l’aide à laquelle vous avez eu recours pour trouver votre colocation), les frais de déménagement…

Tous les ans, vous devez souscrire à une taxe d’habitation, qui varie aussi en fonction de la zone où se situe votre logement. L’assurance habitation est une autre dépense annuelle à prendre en compte.

Le point par rapport à vos ressources financières

Une fois que vous savez ce que vous avez à payer, voyez si vos revenus vous permettent de vous lancer. Sachez qu’en moyenne, et pour que vous puissiez vivre décemment, le budget loyer et charges doit être de l’ordre de 30 % de vos ressources. Le reste de vos revenus pourra être consacré à vos autres postes de dépenses indispensables, comme la nourriture, les vêtements, le transport…

Dans ces revenus, vous compterez les aides dont vous bénéficiez, comme les allocations familiales, l’aide au logement…

La cohésion entre colocataires

Lorsque vous déterminez votre budget colocation, vous devez aussi y intégrer les dépenses communes dont vous aurez convenu avec vos colocataires. Ceci concerne souvent les dépenses autres que le loyer et les charges. Ainsi, si vous convenez qu’il faut un pot pour les produits d’entretien, pour les frais de nettoyage de la cheminée, pour la maintenance de la machine à laver, une bonne gestion est nécessaire pour que les bons comptes continuent de faire les bons amis (ou les bons colocataires).

Pour qu’il en soit ainsi, vous pouvez confier à l’un des colocataires la gestion des comptes. Il se chargera alors, au fil des mois, de vous communiquer le montant que vous devez intégrer dans votre budget colocation. Ce seront, bien sûr, des dépenses ponctuelles, mais auxquelles il ne serait pas raisonnable de vous dérober.

De nombreuses applications sur smartphone vous facilitent la tâche lorsqu’il s’agit de gérer votre budget. Elles gèrent votre budget individuel, pour mettre en exergue ce qui vous reste sur votre compte, et ce vous devez encore à la colocation. Elles gèrent également le budget global de la colocation, et se , de répartir les dépenses communes à chaque cohabitant.

Archives mensuelles : janvier 2017

Les mauvais locataires pourraient être fichés

Mauvais locataire
Les impayés de loyers constituent l’une des principales hantises des bailleurs. Le 7 décembre 2016, un syndicat de propriétaires, l’Union Nationale de la propriété immobilière (UNPI), a proposé une solution pour réduire ce risque d’impayés.

Une proposition à point nommé pour l’élection présidentielle

À six mois des élections, le moment est exactement celui qui convient pour que les groupements et organismes se fassent entendre. Et c’est justement cet instant que l’UNPI a choisi pour proposer différentes mesures de protection. La création d’un fichier des mauvais locataires en fait partie. Par mauvais locataires, il faut comprendre ceux qui, suite à des impayés de loyer, ont été expulsés de leur logement. Cette expulsion doit découler de l’application d’un jugement.

Les professionnels qui évoluent dans le secteur de l’immobilier se disent également séduits par cette alternative. Le fichier ainsi créé leur permettrait de filtrer les candidats à la colocation qui ne seraient pas crédibles. L’agent immobilier, agissant pour le compte du bailleur, éviterait ainsi de faire signer un bail que le locataire peut fiable pourrait ne pas respecter.

Comme la liste est accessible même aux bailleurs, ces derniers peuvent également s’en servir pour garantir le contrat de bail.

Les arguments avancés

En mettant en place ce fichier des mauvais locataires, l’UNPI espère encourager les propriétaires immobiliers à mettre leur bien en location. En effet, c’est par crainte de ne percevoir aucun loyer pendant une certaine période que les propriétaires sont très réticents à confier l’occupation de leur bien à des tiers. Or, cette réticence qui peut atteindre d’importantes proportions impacte fortement sur l’état du marché immobilier où l’offre est bien en deçà de la demande.

Les freins à la concrétisation

La disposition poursuit un objectif louable. Cependant, son efficacité laisse planer le doute chez certains acteurs impliqués dans le domaine de la location immobilière. Selon un constat de la Fondation Abbé Pierre, les jugements d’expulsion sont rares, car les locations qui ne payent plus leur loyer préfèrent quitter le logement de leur plein gré. Seules un peu plus de 14.000 personnes ont été impliquées dans la procédure en 2015. Le fichier à mettre en place serait alors très réduit, car il ne contient pas une liste exhaustive de tous ceux qui ont été une source de préoccupation pour leurs bailleurs.

La liste noire, bien qu’elle encouragerait les bailleurs, ne concerne au final que 2 à 3% du taux des impayés de loyers enregistrés. En moyenne, les impayés sont de l’ordre de 3.000 €. De ce fait, c’est une solution qui n’endiguerait pas entièrement le problème.

Pour pallier en partie au problème, des mesures de conservation ont déjà été mises en place, pour ne citer que la garantie des loyers, un mécanisme financé par Action Logement.

Enfin, il convient de signaler que les impayés ne sont pas forcément motivés par l’envie de se dérober volontairement aux obligations contractuelles. Les locataires, suite à des incidents de la vie, peuvent se retrouver en grande difficulté financière. Si, en plus de leur chômage, du décès de leur conjoint ou d’une maladie grave, ils se retrouvent en plus expulsés, leur inclusion dans une liste noire serait assimilable à un coup de grâce.

La constitution d’une liste noire, une procédure cadrée

En France, et dans le cadre de la protection des données personnelles, la création d’une liste noire doit faire l’objet d’une autorisation de la CNIL ou Commission Nationale de l’Informatique et des Libertés. Pour chaque personne fichée, les informations disponibles ne doivent aller au-delà de la raison pour laquelle elle est inscrite sur ladite liste. Par ailleurs, une fois que la personne aura régularisé ses impayés au bout d’un délai compris entre deux et cinq ans, son nom ne doit plus y figurer.