Archives pour la catégorie Conseils juridiques

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Location et colocation: la discrimination sanctionnée par la loi

Location et discrimination
Un propriétaire a le droit de refuser de louer son bien à un individu, mais ses raisons ne peuvent être discriminatoires. Un candidat à la location dispose en effet de différents recours dans le cas où sa candidature aurait été écartée pour des motifs discriminatoires.

Les motifs discriminatoires

La loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, précise en son article 1er que le propriétaire ne peut en aucun cas invoquer un motif discriminatoire pour refuser de louer son bien à un candidat à la location (ou à la colocation). Dans ce sens, le propriétaire ne peut motiver son refus par des raisons liées à l’origine et à l’appartenance ethnique ou religieuse d’une personne. Il ne peut non plus refuser de louer à un locataire en invoquant la situation familiale de ce dernier, ou parce qu’il s’agit d’une femme enceinte. Une situation de handicap, l’état de santé, l’âge, le sexe ou encore l’apparence physique et l’orientation sexuelle sont autant de critères discriminatoires.

La discrimination se définit également comme le fait pour un propriétaire de demander à l’agence immobilière d’écarter directement les candidats qui répondent à un ou plusieurs des critères discriminatoires. Si le propriétaire ou l’agence demande des garanties supplémentaires à un candidat en référence à l’un de ces critères, il s’agit également de discrimination.

En allant à l’encontre de cette disposition légale, le propriétaire s’expose à une peine de trois ans d’emprisonnement assortie d’une amende pouvant aller jusqu’à 45.000 €. Il n’est pas exclu que le propriétaire doive verser une somme au titre de compensation du préjudice subi. Il appartient au juge de statuer sur cette somme à reverser à la victime.

Les recours du locataire

Pour parvenir à cette sanction, la loi met à la disposition du locataire et des colocataires différents recours.
Il peut se rendre dans une brigade de gendarmerie ou au commissariat de police pour déposer une plainte, qui sera ensuite transmise au Procureur de la République. Cette saisie de la justice pénale peut se faire contre le propriétaire ou l’agent immobilier. Il appartient au plaignant d’apporter les preuves de la non-sélection basée sur des motifs discriminatoires. Ces preuves peuvent prendre la forme de courrier ou de témoignage, entre autres.

Le testing est un mode de preuve accordé par la loi n°2006-396 du 31 mars 2006, à condition toutefois que les preuves n’aient pas été obtenues de manière illégale. Dans la pratique, il s’agit d’envoyer une tierce personne qui se fera passer pour un candidat à la location auprès du bailleur. Son intervention a pour unique but de démontrer que sa candidature a été refusée, et ceci, sur la base de motifs discriminatoires.

Le locataire ou les colocataires non sélectionnés peuvent saisir le défenseur des droits. Ce défenseur s’oriente alors vers une médiation (pour une durée de trois mois renouvelables une fois), une transaction (dont le résultat est une indemnisation de la victime ou le versement d’une amende) ou une action en justice (par laquelle le défenseur saisit le Procureur de la République).

Les critères de sélection autorisés

Ainsi, pour éviter de se retrouver enrôlé dans une procédure judiciaire ou dans une affaire traitée devant le défenseur des droits, le propriétaire fondera son choix sur des critères objectifs relatifs aux revenus du candidat. Il peut ainsi exiger dans le dossier les preuves de ces revenus, l’existence d’une personne pouvant se porter caution ou encore la situation professionnelle du candidat à la location. Même s’il apporte un éclairage sur la situation financière du candidat, le relevé de compte ne peut en aucun cas être demandé pour le dossier.

État des lieux de sortie : prendre un huissier de justice ou non ?

état des lieux de sortie
Dans le cadre d’une colocation, l’établissement de l’état des lieux est une procédure obligatoire qui consiste à inventorier par écrit l’état du logement au moment où les colocataires quittent ce dernier et remettent les clés au propriétaire. L’intervention d’un huissier de justice n’est pas toujours obligatoire.

Un état des lieux à l’amiable, avec l’intervention ou non d’un huissier de justice

Il est tout à fait possible pour les colocataires et le propriétaire de procéder à l’état de lieux de sortie du logement à l’amiable, sans avoir recours aux services d’un huissier de justice. Dans ce premier cas, les deux parties constatent ensemble, à une date et un horaire préalablement définis et d’un commun accord, l’état du logement au terme du bail. Dans la plupart des cas, pour éviter toute confusion, elle est réalisée dans des conditions d’éclairage optimales, de préférence dans la journée. Le logement doit ainsi présenter les équipements et les caractéristiques mentionnés dans le contrat de location, sous peine de remettre en cause le dépôt de garantie. Le document produit doit être établi en deux exemplaires distincts pour le locataire et pour le propriétaire (ou avant autant d’exemplaires que le nombre de colocataires).

Le propriétaire du logement ainsi que les colocataires peuvent également décider d’un commun accord, et ce, de façon amiable, de faire appel à un huissier de justice pour la réalisation de l’état des lieux de sortie. Chacune des parties peut également décider seule de recourir aux services de ce professionnel en dehors de tout désaccord.

L’intervention de l’huissier de justice en cas de litige

L’intervention d’un huissier de justice pour l’élaboration de l’état des lieux de sortie s’avère incontournable lorsque les deux parties se trouvent en situation de litige. D’après l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989, elle reste la solution la plus pratique lorsque la procédure de vérification ne peut être établie à l’amiable. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire d’avoir l’accord des deux parties.

Aux yeux de la loi, si l’une des deux parties, que ce soit le propriétaire ou le locataire décide de recourir aux services d’un huissier, l’autre partie ne peut en aucun cas s’y opposer. En revanche, il revient à l’huissier de justice d’avertir les deux parties des modalités de réalisation de l’état des lieux telles que la date et l’heure précises par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins sept jours à l’avance.

Si le locataire décide de ne pas assister à l’élaboration de l’état des lieux, l’huissier de justice se voit tout de même dans l’obligation de lui communiquer un exemplaire du document par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le paiement des frais

Le paiement des frais relatifs à l’établissement de l’état des lieux de sortie d’un logement incombe au propriétaire et/ou au locataire. Le locataire n’est donc pas soumis à ce paiement lorsque l’état des lieux a été réalisé de manière contradictoire entre les deux parties. Il n’est pas non plus soumis à cette obligation lorsque le propriétaire décide seul de confier cette tâche à un mandataire, tel qu’un agent immobilier à qui il a confié la gestion de la location.

Si l’état des lieux est établi par un huissier de justice, à l’initiative d’une seule partie, que ce soit le propriétaire ou le locataire en dehors de tout désaccord, celle-ci assume seule le paiement des frais y afférents. Dans ce cas, il faut savoir que les honoraires de l’huissier de justice restent libres et varient de 100 à 300 euros de l’heure, en fonction de la région et de la difficulté de l’acte.

Par contre, si l’intervention d’un huissier pour la réalisation de l’état des lieux a été incontournable suite à un désaccord ou à un litige entre les deux parties, le paiement des honoraires de cet officier de justice est réparti équitablement entre le propriétaire et le locataire. Chacun paie la moitié des frais requis.

Sous-louer sa chambre en colocation : quelle démarche ?

sous-location

sous-location


Sous-louer une chambre dans le cadre d’une colocation est une pratique de plus en plus courante en France, notamment chez les étudiants et pendant les périodes de vacances ou de congés. Cependant, il est important de respecter certaines conditions pour que celle-ci se déroule en toute légalité.

Informer le propriétaire et les autres colocataires

Il faut avant tout savoir qu’il est tout à fait légal de sous-louer une chambre dans le cadre d’une colocation pendant les périodes de congés. La première chose à faire est donc d’informer le propriétaire des lieux et d’obtenir une autorisation écrite. Pour ce faire, vous devez envoyer une demande par lettre recommandée avec accusé de réception, si la clause y afférente n’est pas spécifiée dans le contrat de location.

En règle générale, les baux d’habitation interdisent la sous-location sans l’accord écrit du bailleur. Pour éviter un éventuel refus, ou tout simplement pour ne pas éveiller les soupçons, il arrive que les locataires décident de ne pas informer le propriétaire. Il faut tout de même savoir que le non-respect de cette règle est sanctionné par la résiliation du bail.

Dans le cadre d’une colocation, il est également important que tous les colocataires se mettent d’accord sur les modalités de la sous-location avant de rencontrer le sous-locataire. Afin d’éviter tout conflit, ils doivent définir ensemble le montant du loyer à verser et les parties du logement mises à la disposition du sous-locataire.

Un contrat de sous-location

Dans le domaine de la sous-location, le sous-locataire n’a aucun lien direct avec le propriétaire du logement. Toute responsabilité qui découle de la dégradation du logement et des éventuels impayés reste donc à la charge des colocataires, d’où l’importance de rédiger un contrat de sous-location après avoir obtenu l’accord du propriétaire. Ce document définira les caractéristiques de la sous-location, c’est-à-dire la durée de la location, les différentes modalités de la résiliation, le montant de la sous-location, les dates ainsi que les délais de paiement, l’état des lieux ainsi que les parties du logement mises à la disposition du sous-locataire. À noter toutefois que les colocataires ne doivent en aucun cas attribuer plus de droits que ceux dont ils possèdent au sous-locataire.

Les risques à ne pas négliger

Dans le cadre d’une sous-location, les colocataires et le sous-locataire de la chambre sont exposés à un certain nombre de risques. Aux yeux du propriétaire, les colocataires sont avant tout responsables des manquements aux obligations du sous-locataire. Il s’agit notamment des impayés et des dégradations du logement. De son côté, le sous-locataire ne bénéficie pas de la protection légale mise en place par les textes qui encadrent la location vide ou meublée. Étant donné qu’il n’a aucun lien juridique avec le bailleur, il ne dispose donc pas d’action directe à l’égard du propriétaire. Le bail de sous-location s’arrête automatiquement à la fin du contrat de colocation initial.

Une question de confiance

Un climat de confiance est primordial dans la mise en place d’un contrat de sous-location. Il est important pour les colocataires de faire confiance au sous-locataire, et inversement, pour que les deux parties puissent respecter les modalités du contrat de sous-location. Une telle attitude permet ainsi de faciliter les échanges. Il serait également préférable que tous les colocataires soient présents à l’arrivée du sous-locataire, pour l’accueillir et faciliter le premier contact.

Location de logement temporaire : toutes les mesures à connaître

Logement temporaire
En 2016, la location temporaire a généré quelque 25,5 millions de nuitées sur l’ensemble du territoire français. Ce nombre représente une augmentation de 30 % par rapport à l’année précédente. C’est une bonne raison de revenir sur le sujet, et de présenter tout ce qu’il y a à savoir sur ce mode de location.

Le cadre juridique de la location de courte durée

Ce type de location, dont le contrat ne peut excéder 90 jours, est régi par la loi 70-9 du 02 janvier 1970. La loi 2012-387 du 22 mars 2012 prévoit que tout propriétaire désireux de mettre son bien en location temporaire doit le déclarer à la mairie du lieu où se trouve le bien. Cette déclaration se fait par le biais d’un formulaire qui spécifie, entre autres, si ce bien est sa résidence principale ou secondaire. À Paris, la disposition est différente : la maire doit délivrer une autorisation au bailleur pour que celui-ci puisse mettre son bien en location.

Les conditions à remplir par le propriétaire

Dans les communes dont la démographie est supérieure à 200.000 habitants, les bailleurs se voient attribuer un numéro d’immatriculation. Si la durée d’un bail est de trois mois non renouvelables, le propriétaire ne peut en aucun cas cumuler 120 jours de location par an.

S’il ne respecte pas ces conditions, ou s’il continue à mettre son bien en location alors que le logement est black listé, le propriétaire encourt des pénalités pouvant aller jusqu’à 1.500 €.

Le contrat de location est une autre condition à remplir par le bailleur. Entre autres éléments devant figurer dans le contrat, notez la durée de la location, le loyer, un état des lieux, une description du logement et le fait qu’il s’agisse d’un meublé ou non. Si c’est une location meublée, la liste et l’état des meubles doivent être clairement mentionnés dans le contrat de bail.

La réservation et l’acompte

Afin que le futur candidat puisse apprécier le logement, toutes les informations y afférentes seront communiquées au préalable par le propriétaire. Ce dernier peut demander le paiement d’une avance au moment de la réservation. Cette avance ne peut aller au-delà de 25 % du loyer. À un mois du début de la location, le bailleur peut demander le solde du loyer. Toutes les autres modalités de réservation peuvent fixées par le bailleur ou convenues d’un commun accord avec le locataire.

Locataires, assurez-vous de bien comprendre les conditions du contrat

À part les conditions minimales mentionnées dans le contrat, votre bailleur peut en inclure d’autres. Il est donc important de bien les scruter pour mieux les comprendre. Ainsi, vérifiez que le montant que vous reversez en contrepartie de la jouissance des lieux correspond juste au loyer, ou bien est-ce que les charges d’électricité et de gaz ou encore les frais d’entretien sont compris. Si vous avez un animal de compagnie, confirmez qu’il est autorisé dans le logement.

Vérifiez que vous avez versé des arrhes et non un acompte. S’il s’agit d’arrhes, en cas d’annulation de votre part, vous perdez la somme que vous avez versée. Si l’annulation émane du bailleur, il est obligé de vous restituer le double de la somme que vous avez versée.

Les recours en cas d’insatisfaction

Il peut arriver que le propriétaire vous ait fourni une description du logement qui est loin de correspondre à la réalité. Dans ce cas, vous pouvez saisir la Direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes en charge de la localité. Votre saisine sera traduite en procès-verbal qui sera transmis au Procureur de la République.

Au moment d’emménager et après une visite des lieux, votre bailleur peut vous demander le paiement d’un dépôt de garantie. Au terme du bail, s’il refuse de vous le restituer sans motif valable, vous pouvez vous diriger vers la juridiction en charge de la localité pour entamer une procédure d’injonction de payer.

Contrat de bail locatif : qui se charge de la rédaction ?

contrat de bail
Le bail sert à formaliser la relation qui se crée entre le propriétaire d’un bien immobilier et son locataire. Comme il y a deux parties en présence, il convient de préciser à laquelle revient la charge de rédiger le document.

La rédaction du bail

Le propriétaire est responsable de la rédaction du bail. Pour qu’il soit valide, le document doit avoir reçu l’approbation du locataire, formalisée par sa signature. Le bail locatif est à établir en autant d’exemplaires qu’il y a de signataires.

Pour la rédaction du bail, le propriétaire peut se référer aux contrats-types disponibles sur internet, dans les revues spécialisées ou auprès des associations de propriétaires ou de locataires. Ce contrat-type est une disposition mise en place grâce à la loi Alur et applicable depuis le 1er août 2015.

Il peut aussi déléguer la rédaction à un professionnel, comme un notaire ou un agent immobilier. Les frais engagés dans ce cas seront départagés entre le propriétaire et le locataire, la part de ce dernier ne devant en aucun cas être supérieure à celle du bailleur.

Les mentions obligatoires du bail

Le contrat-type prévoit des mentions obligatoires. Il s’agit de l’identité et des coordonnées des parties en présence. S’il est prévu qu’il y ait une caution, ses coordonnées doivent aussi figurer dans le contrat locatif. La date de prise d’effet du bail ainsi que sa durée seront spécifiées. S’il s’agit d’une location nue, la durée minimale est de trois ans renouvelables. Si c’est un meublé, cette durée est d’une année au moins (sauf dans certains cas particuliers stipulés dans des dispositions légales).

Le bien immobilier, objet du contrat, est à décrire avec précision. La surface, les annexes et autres parties communes devront être mentionnées dans le document.

L’occupation du bien se fait moyennant un loyer. Son montant convenu est stipulé dans le contrat de bail. Les charges et autres frais découlant de cette occupation sont à spécifier comme tel. La fréquence de révision du loyer, et le pourcentage convenu peuvent être mentionnés si le propriétaire le souhaite, et que le locataire ou les colocataires valident.

Les clauses abusives du bail

En plus de ces mentions obligatoires, le propriétaire peut intégrer dans le contrat les clauses qui lui semblent essentielles, du moment qu’il ne s’agit pas de clauses interdites par la loi du 6 juillet 1989. Ces clauses sont entendues par des formulations par lesquelles le bailleur impose une compagnie d’assurance (pour l’assurance habitation), le mode de paiement du loyer ou des clauses de résiliation de plein droit pour des motifs distincts de ceux prévus par la loi.

Les documents annexes au bail

Afin de rendre le bail conforme aux stipulations légales, il est essentiel d’y annexer :

– Le DDT ou Dossier de diagnostic technique qui comprend des éléments d’information tels que le diagnostic de performance énergétique et l’état des risques miniers, naturels et technologiques. Si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949, un constat des risques d’exposition au plomb doit être dressé. Si le bien est antérieur au 1er juillet 1997, un diagnostic amiante peut être demandé par le locataire.
– Une attestation d’assurance contre les risques locatifs.
– Une notice concernant les droits et obligations des deux parties.
– La caution si le bailleur en a exigé une.
– Le document signé par les deux parties pour l’état des lieux d’entrée. Il est préférable, tant pour le bailleur que pour le locataire ou les colocataires, que cet état des lieux soit aussi précis que possible. Un état des lieux contradictoire sera établi au terme du bail.

Conflit avec un colocataire : comment y remédier ?

Conflit colocation
Malgré toutes les précautions et les concessions que vous pouvez faire, il est toujours possible qu’il y ait un désaccord ou une dispute plus ou moins grave entre colocataires. Si un tel cas se produit, voici différents recours qui s’offrent à vous.

Privilégiez la communication

Avant de voir parmi les solutions externes celle qui convient le mieux pour régler votre problème, la première étape serait d’en discuter directement avec vos colocataires ou votre propriétaire. Exposez le problème, proposez une solution, argumentez … bref, faites de votre mieux pour que le problème se résolve sans qu’il ne soit nécessaire de recourir à des instances externes.

Comme vous aurez pris soin de rédiger et signer un règlement intérieur au début de la cohabitation, vous disposez donc d’un texte de référence pour régler le litige qui vous oppose à vos colocataires. Le contrat de bail est le document qui peut vous apporter des réponses dans le cas c’est d’un désaccord avec le propriétaire dont il s’agit.

Les règlements externes pour les désaccords entre colocataires

Il existe deux solutions non judiciaires auxquelles vous pouvez avoir recours au besoin. Il y a d’abord le conciliateur de justice, dont le rôle est de proposer une solution amiable aux parties en conflit. Cette solution, documentée, est déposée au Tribunal de Première instance, mais le dossier est clos au niveau du conciliateur si les parties acceptent sa proposition de règlement. Dans le cas contraire, le Tribunal reprend le flambeau.

Le médiateur de justice, qui constitue la seconde option, est proposé par un juge pour un règlement à l’amiable également. Le médiateur dispose d’une formation judiciaire. Ses conclusions dans le cadre de la médiation sont déposées au Tribunal dans le cas où cette démarche non judiciaire n’aboutit pas.

Et le cas des conflits entre colocataires et propriétaire ?

Il arrive aussi que les colocataires aient un litige avec le propriétaire ou le bailleur. Dans une grande majorité des cas, cette situation concerne les réparations à effectuer, le non-paiement du loyer et des charges, le respect des règles de décence… Pour statuer de leur sort, les parties peuvent s’adresser à une commission de conciliation qui dispose de deux mois après la réception de la saisine, au maximum, pour statuer. Le règlement peut être total ou partiel, mais quelle que soit l’issue, les parties doivent s’y tenir. Si ce n’est pas le cas, le règlement du litige se fera de manière judiciaire.

La procédure judiciaire

Certaines situations peuvent atteindre une certaine gravité si bien qu’il n’est pas possible de les résoudre à l’amiable. On peut alors recourir au juge.

Il peut s’agir d’une déclaration aux greffes selon une procédure où les parties sont convoquées et doivent respecter une procédure exécutoire. Cette procédure concerne les litiges dont l’enjeu reste inférieur à 4.000 €.

Il peut aussi s’agir d’une injonction de payer, qui fait suite à un examen de dossier par le juge. Ce dernier peut valider votre dossier et l’autre partie dispose de six mois pour s’exécuter. Il peut être partiellement favorable au dossier ou le refuser.

Enfin, la procédure judiciaire peut consister en une injonction de faire, matérialisée par une ordonnance qui fixe les différentes modalités d’exécution du jugement.

Les aides au logement ou APL : ce qui change

APL
L’aide au logement pour les locataires ou APL constitue l’un des principaux postes de dépenses du ministère en charge du logement en France. Il a pour objectif d’apporter une aide financière aux locataires, pour le paiement de leur loyer, et de leur donner un accès à des logements décents que ceux qu’ils peuvent s’offrir en l’absence de ce soutien financier. Pour cette année 2016, trois réformes majeures seront au programme, et entrent en vigueur le 1er juillet le 1er octobre prochain.

Des aides dégressives sur les loyers élevés

Une révision des conditions d’octroi figure en tête des principales réformes de l’APL pour cette année 2016. Depuis le 1er juillet, cette aide financière fournie par l’État français ne sera désormais plus versée au-delà d’un certain niveau de loyer mensuel. Il s’agit d’ailleurs d’une grande nouveauté ! D’une manière générale, l’aide personnalisée au logement stagne entre le plafond actuel et deux fois ce montant. Une fois que ce seuil sera dépassé, le montant de l’aide financière va automatiquement diminuer, puis disparaître. Une telle mesure a pour objectif de lutter contre les revenus non déclarés, et de cibler principalement les locataires qui choisissent un logement dont le loyer est jugé supérieur à ce qu’ils pourraient normalement verser. Elle permet ainsi de réduire le montant des aides octroyées à des bénéficiaires qui disposent d’un revenu élevé, et pour qui l’aide émanant de l’État n’est pas une nécessité. Une telle disposition permet également de limiter certains abus et vise les locataires qui souhaitent s’installer dans des logements aux loyers élevés qui dépassent de loin les ressources dont ils disposent.

Les aides au logement et l’ISF

Dès le 1er octobre prochain, l’ISF jouera un rôle essentiel dans l’octroi d’une APL. En effet, les locataires qui sont rattachés à un foyer fiscal soumis à l’ISF ne bénéficieront plus de l’aide financière au logement accordée par l’État. Un enfant se trouvant au même foyer fiscal que ses parents ne recevra donc pas l’APL si ces derniers sont redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune. Toujours dans la même logique et le bon sens de la première réforme, cette nouvelle disposition sous-entend une aisance financière du bénéficiaire. Cela signifie ainsi qu’il peut parfaitement payer le loyer du logement de son choix, sans l’aide d’une APL.

Le patrimoine

À partir du 1er octobre prochain, la Caisse des allocations familiales prendra en compte le facteur patrimoine dans l’octroi de l’APL. Concrètement, le montant de l’aide au logement sera dégressif pour les locataires qui disposent d’un patrimoine personnel évalué à plus de 30 000 euros. Une telle réforme touchera désormais 10 % des allocataires, soit près de 650 000 personnes. Une déclaration de patrimoine sur l’honneur sera indispensable pour bénéficier de ce type de financement. Il faut toutefois savoir que les résidences secondaires sont visées par cette réforme. Celle-ci s’étend également sur les Livrets A, les plans d’épargne, les contrats d’assurance vie ainsi que le logement à partir d’un certain niveau de dépôt.

Le salaire de référence pour les moins de 25 ans

Les réformes des conditions d’octroi de l’APL prévoient tout de même une bonne nouvelle pour les jeunes actifs de moins de 25 ans qui effectuent leurs premières demandes aux APL. Si auparavant, un justificatif de salaire sur n-2 était obligatoire, le bulletin de salaire le plus récent sera suffisant. Une telle mesure évitera ainsi toute forme de précarité.

La sous-location : comment ne pas tomber dans l’illégalité ?

sous-location
Avec la popularité des différentes solutions d’hébergement qui foisonnent sur la toile, la sous-location devient une notion très tendance qui tente de plus en plus les particuliers, surtout dans un marché immobilier assez rigide qui a du mal à répondre à la demande de logement temporaire. Mais avant de se lancer dans une telle aventure immobilière, il faudra respecter un certain nombre de critères, sous peine de tomber dans l’illégalité.

Dans quels cas peut-on parler de sous-location ?

Pour commencer, il faut savoir que la sous-location est une situation selon laquelle un locataire met en location l’intégralité ou une partie seulement de son logement à une tierce personne ne figurant pas dans son bail. La sous-location ne peut cependant pas avoir lieu sans contrepartie. Il peut s’agir d’un loyer ou tout simplement d’un quelconque service. À titre d’exemple, la mise à disposition d’une chambre à un employé de maison, moyennant une contrepartie de services, c’est-à-dire quelques heures de ménage, entre parfaitement dans le cadre de la sous-location. Par contre, le fait d’héberger un proche ou un membre de la famille sans versement de loyer ne constitue en aucun cas une situation de sous-location. Il est important de noter que l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit formellement la sous-location d’un logement vide.

L’autorisation du bailleur

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 est la référence de base en matière de sous-location d’un logement. Elle énonce ainsi les critères essentiels à remplir pour éviter de mauvaises surprises au locataire principal. D’après les dispositions de ce texte de loi, un accord écrit du bailleur est avant tout indispensable pour que la sous-location soit légale. Une telle autorisation sera mentionnée dans le bail. Les modalités de la sous-location doivent impérativement y figurer, y compris le montant exact du loyer. Pour un éventuel refus, le bailleur n’est pas tenu de se justifier. Dans ce cas, il faut impérativement éviter de sous-louer un logement, sous peine d’expulsion et de versement de dommages et intérêts.

Quelques cas viennent toutefois faire exception. Si le contrat de bail conclu avant la loi Alur ne prévoit aucune clause de sous-location, le locataire n’a pas besoin de l’autorisation du bailleur. Il en est de même pour la sous-location d’un logement conditionné. Pour ce second cas, le locataire est uniquement tenu d’informer le bailleur de son projet de sous-location, mais n’a pas besoin d’obtenir son aval.

Respecter un plafond de location

Toujours d’après les dispositions de la loi de 1989, le tarif de la sous-location doit être établi sur une base bien définie. En effet, le prix au mètre carré du loyer correspondant à la surface habitable des locaux proposés en sous-location ne doit en aucun cas excéder celle qui est appliquée dans le contrat de location principal. Dans la plupart des cas, le locataire se voit dans l’obligation de définir ce tarif avec le bailleur, sauf si le bien immobilier est classé logement « en Loi 48 ». Le locataire peut également déterminer le montant du loyer en sous-location en toute liberté, lorsque le bail initial a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi Alur.

La sous-location d’un logement social

Contrairement à ce que l’on pense, il est tout à fait possible de sous-louer un logement social, mais sous certaines conditions bien précises. Pour cela, il faut avant tout obtenir l’autorisation écrite du bailleur avant de se lancer dans ce type d’aventure. La sous-location doit ensuite porter uniquement sur une partie du logement, mais en aucun cas sur son intégralité. Il peut ainsi s’agir d’une pièce privative à laquelle le sous-locataire dispose d’une jouissance exclusive. Enfin, une dernière condition, et non des moindres, la sous-location sera réservée à des bénéficiaires bien précis, à savoir un jeune âgé de moins de 30 ans, un senior ayant dépassé le cap des 60 ans ou une personne handicapée.

La sous-location en colocation

Avec la forte demande de logement temporaire en ligne, de plus en plus de colocataires sont tentés de proposer leur logement en sous-location. Mis à part l’autorisation du bailleur, d’autres critères méritent réflexion pour éviter que les colocataires franchissent le cap de l’illégalité. Ils doivent avant tout se concerter sur les modalités de la sous-location, entre autres le loyer y afférent ainsi que les parties du logement mis à la disposition du sous-locataire.

Assurance habitation : comment ça se passe dans une colocation ?

assurance habitation
En colocation, comme dans toute autre forme de location, les occupants du logement doivent contracter une assurance habitation. Comme la colocation implique nécessairement au moins deux individus, il est important de savoir qui d’entre eux devra faire la démarche pour souscrire une assurance habitation.

La raison d’être de l’assurance habitation

En tant que colocataire, vous devez présenter un contrat d’assurance multirisque habitation au moment où votre propriétaire vous remet les clés du logement. Si vous ne vous pliez pas à cette formalité, le bailleur peut remettre en cause le contrat de bail. Le contrat d’assurance constitue pour lui une garantie qu’au cas où un sinistre se produit dans son bien, il pourra compter sur une indemnisation pour les réparations à effectuer.
Entre autres sinistres qu’englobe la garantie, vous pouvez considérer l’explosion, l’incendie, le dégât des eaux, le bris de glace, le vol et le vandalisme.

Comment établir le contrat d’assurance ?

Dans la grande majorité des contrats de colocation, les colocataires sont solidairement responsables. Un colocataire, au moins, doit souscrire un contrat auprès d’une compagnie d’assurance. Les cohabitants peuvent décider que le nom de chacun d’entre eux figure dans le document. En cas de dommage, chacun contribuera financièrement, et le montant requis sera partagé de manière équitable.

Dans les cas où les colocataires ne sont pas solidairement responsables et que le contrat de bail le spécifie clairement, chaque cohabitant devra contracter individuellement une assurance habitation. Cette assurance n’a pas à être obligatoirement délivrée par le même établissement, même si cette alternative est préférable, notamment pour le propriétaire, pour éviter que les compagnies se rejettent la responsabilité en cas de sinistre. Les formalités et démarches administratives n’en sont que plus compliquées dans le cas où chaque colocataire choisit une compagnie.

Pour éviter encore plus de complications, le propriétaire peut proposer aux colocataires d’intégrer le montant de l’assurance au loyer. Dans ce cas, au montant du loyer est ajouté 1/12e de la cotisation annuelle dont le ou les colocataires doivent s’acquitter.

Et si l’un des colocataires part avant le terme du contrat de bail ?

Le contrat d’assurance habitation peut donc mentionner toutes les personnes qui occupent le logement. Il se peut pourtant qu’un colocataire décide de mettre fin au contrat de bail pour ce qui le concerne. Pour lui, le contrat d’assurance prend également fin.

Si ce cas se produit, et que le colocataire partant est remplacé ou non, il faudra ajouter un avenant au contrat d’assurance initial.

Des contrats qui viennent en complément de l’assurance habitation

L’assurance habitation ne concerne que le logement dans lequel vous vivez. Afin de vous protéger et de mieux vous prémunir contre toute forme de sinistre, il est recommandé de souscrire une assurance civile privée. Si votre négligence ou vos actes entrainent des dégâts aux maisons voisines, votre assurance se charge d’indemniser le propriétaire des biens concernés.

Vous pouvez aussi souscrire une garantie dommage à vos biens pour bénéficier d’un remboursement dans le cas où le sinistre concerne vos biens personnels.

Ces deux types de sinistre peuvent être pris en compte dans le cadre d’un contrat multirisque habitation.

Plafonnement des loyers à Paris : quels recours pour les locataires ?

Plafonnement loyer à Paris
Depuis le 1er aout 2015, les loyers parisiens sont plafonnés, conformément au décret n°2015-650 du 10 juin 2015 sur l’encadrement des loyers. Cette disposition n’est pourtant pas respectée par l’intégralité des bailleurs dont les biens sont situés dans la limite des 80 quartiers administratifs concernés. Heureusement, la disposition légale prévoit un recours pour les locataires lésés.

Assurez-vous que votre loyer est conforme aux valeurs de référence

Avant de penser à un recours, confirmez que le loyer que vous payez est supérieur à celui spécifié par la Préfecture de Paris. Le site de cette institution peut vous être utile à ce stade. Vous pouvez aussi vous rendre sur le site de l’OLAP (Observatoire des loyers de l’Agglomération Parisienne) ou celui de la DRIHL (Direction régionale interdépartementale pour l’hébergement et le logement).

Pour obtenir le tarif applicable, vous devez tenir compte de la période de construction du bien : antérieurement à 1946, entre 1947 et 1970, de 1971 à 1990 ou ultérieurement à 1991. Votre adresse, le nombre de pièces de votre logement et le fait qu’il s’agit d’un bien meublé ou non sont autant d’autres informations indispensables. Le prix du mètre carré vous est communiqué, que vous multipliez par la surface que vous occupez. À partir de la confirmation que vous vous acquittez d’un loyer excessif, mettez votre bailleur en demeure.

La mise en demeure

Cette première étape consiste à communiquer à votre propriétaire que, conformément aux vérifications faites, votre loyer est supérieur aux loyers médians de la préfecture. Vous demandez donc à votre bailleur de le revoir à la baisse et d’appliquer le nouveau montant de manière rétroactive. Vous comptabilisez alors le montant qui vous est dû depuis la date de signature du bail. La mise en demeure prend la forme d’une lettre recommandée avec un accusé de réception.

La Commission départementale de conciliation

Dans le meilleur des cas, votre bailleur applique le nouveau loyer et vous remet la somme correspondant au trop-perçu. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez vous adresser à la Commission départementale de conciliation ou CDC, branche de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement. A ce stade, la résolution de votre différend se fera à l’amiable et le recours est gratuit. Pour que cette commission puisse intervenir, vous devez lui remettre votre dossier en recommandé.

Le recours au Tribunal de Première instance

Si aucun accord amiable n’est trouvé au bout des deux mois alloués au CDC pour trancher, saisissez le juge d’instance. Pour vous épauler et vous conseiller à travers les méandres du système, vous pouvez solliciter l’appui de la CLCV (Consommation Logement et Cadre de vie), le CGL (Confédération générale du Logement) ou le CNL (Confédération nationale du Logement), toutes trois associations de défense des locataires. Il n’est pas indispensable de se faire représenter par un avocat.

Les délais de recours

Trois ans à compter de la signature d’un nouveau bail, votre recours à la CDC demeure recevable. S’il s’agit d’un renouvellement, votre demande de diminution du loyer, pour se conformer au loyer médian majoré, devra parvenir à votre bailleur cinq mois avant la date d’échéance du contrat. La saisine de la CDC pourra se faire en cas de refus ou si vous n’obtenez aucune réponse dans les quatre mois qui précèdent l’échéance du bail.