Les Colocataires, comédie de Paris

Comment gérer une location seul quand on est propriétaire ?

Gestion locative
Gérer correctement une location, c’est devoir y consacrer du temps et de l’énergie. Une connaissance du sujet est également indispensable. Pour ceux qui souhaitent s’y lancer sans l’aide de professionnels, voici ce qu’il faut savoir.

L’agence immobilière : les pour et les contre

Une agence immobilière s’occupe de l’intégralité de la gestion allant de la recherche du locataire aux refacturation des réparations en passant par la rédaction et le suivi du contrat de bail. Le professionnel fera une veille réglementaire qui, dans ce domaine, est en perpétuelle évolution. En contrepartie, le propriétaire devra lui reverser un montant allant de 5 % à 10 % du loyer.

La première étape délicate : la fixation du loyer

Si un propriétaire décide de s’occuper seul de la gestion locative de son bien, c’est avant tout pour des raisons financières. La première étape est de fixer le loyer. Vous le ferez sur la base de plusieurs critères : la performance énergétique, l’entretien, le niveau de confort… Vous devez aussi prendre en compte les prix du marché, et dans les communes applicables, l’encadrement des loyers. En visant trop haut, vous rebutez les locataires potentiels, en proposant un tarif trop bas, vous n’entrez pas dans vos frais.

Trouver des locataires et sélectionner le bon

Vous avez rédigé une annonce à la fois claire et précise qui a séduit plusieurs candidats. Il est temps maintenant de choisir celui que vous laisserez occuper votre bien. Vous ferez ce choix en prenant en compte la stabilité professionnelle ou le montant des revenus, par exemple. En aucun cas l’apparence physique, l’âge, les activités syndicales ou encore l’appartenance à une religion ne peuvent motiver votre choix. Tous les critères interdits sont stipulés par le Code pénal en son article 225-1.

Formaliser la location par un bail

La rédaction d’un contrat de location est obligatoire. Pour ne pas aller à l’encontre de la loi, assurez-vous qu’il n’y a pas de clause abusive, comme celle où le loyer serait prélevé directement sur le salaire de votre locataire.
Le bail doit être assorti de quelques documents obligatoires, à savoir le diagnostic technique et le diagnostic électricité et gaz. Avant la signature du bail et l’entrée sur les lieux, une visite sera faite conjointement. Au terme de la visite, un document dénommé état des lieux est signé par les deux parties et annexé au contrat de bail.

Gérer les loyers

Il s’agit d’ajuster les loyers aux dispositions légales en vigueur aux révisions annuelles prévues dans le contrat ou à d’autres paramètres. En contrepartie du paiement du loyer, vous devez remettre gratuitement une quittance au locataire.

Agir en cas d’impayés

Si les relations avec le locataire sont plutôt bonnes, commencez par régler le problème à l’amiable. Sinon, envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui signifier ses retards de paiement. Sans effet, faites appel à un huissier pour lui faire parvenir un commandement de payer. Si au bout de deux mois, ce commandement n’est pas suivi d’effet, vous entamez la procédure judiciaire auprès du tribunal d’instance de la commune.

Assumer les réparations qui vous incombent

La loi prévoit que vous preniez en charge :

– Les réparations urgentes comme une fuite grave du toit
– Les travaux d’amélioration, en tenant compte du fait que si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire bénéficie d’une réduction de loyer
– Les travaux permettant le maintien en l’état du logement, l’amélioration de la performance énergétique et tous ceux qui en assurent la décence

La question de l’assurance

Pour le locataire, l’assurance locative ne couvre que les dommages causés par un incendie, un dégât des eaux ou un incendie. En cas de sinistre autre que ces cas, c’est l’assurance du propriétaire qui devra jouer.

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